Không vì lý do thị trường đóng băng, một vài dự án bất động sản (BĐS) không mua bán được do ảnh hưởng dịch bệnh mà điều chỉnh giảm giá đất. Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng Tô Văn Hùng khẳng định khi chia sẻ về bảng giá đất mới đang được xây dựng trình thông qua trong tháng tới.

Phương pháp tính giá đất không phân vệt, không tính hệ số khu vực ven biển là bất hợp lý.

Chỉ bằng 30% giá thị trường

Ông Hùng nói bảng giá đất áp dụng cho chu kỳ 5 năm nên những biến động của thị trường cần xem xét trong chu kỳ dài. Về cơ bản, bảng giá đất sắp công bố dựa trên giá đất đã công bố đầu năm 2019 (QĐ 06) và cũng chỉ bằng 30-40% mức giá ngoài thị trường. Tuy vậy, những điểm mới của bảng giá đất lần này cũng có tác động lớn. Trước tiên, sẽ điều chỉnh giảm 5% với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh (tương ứng bằng 80% - 60% so với giá đất ở). Sẽ tiến hành phân vệt, tính hệ số cụ thể từng lô đất thay vì dùng chung một hệ số trên tuyến đường. Từ đây, các lô góc ngã ba ngã tư sẽ không nhân hệ số 1,3 và 1,4 như cũ mà tính theo hệ số phân vệt, mức giá sẽ thấp hơn. Thay đổi bảng giá đất theo hướng có lợi cho DN được coi là một cơ chế để gỡ vướng, tạo điều kiện thu hút đầu tư.

Bên cạnh đó, với các dự án phục vụ công cộng như bãi đỗ xe, công viên, khu vui chơi giải trí… để tạo cơ chế hấp dẫn đầu tư thì bảng giá đất cũng được điều chỉnh. Cụ thể “đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được xác định bằng 20% so với giá đất sản xuất kinh doanh cùng vị trí”. Lý giải cơ sở để đưa ra đề xuất này, ông Hùng nói: thực tế những khu đất xây dựng phục vụ mục đích công cộng thường mật độ xây dựng chiếm dưới 4%, đồng thời, các dự án công cộng như bãi đỗ xe, công viên thì lợi ích mang lại một phần là của nhà đầu tư, một phần là của Nhà nước cho nên lấy mức giá 20% là phù hợp. Tuy vậy, nhiều ý kiến băn khoăn, nếu chỉ tính bằng 20% liệu có thất thu cho ngân sách? Ông Hùng lập luận: Thực tế hiện nay, qua tính toán đơn giá của dự án Công viên Châu Á, giá bình quân là hơn 3,1 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu tính theo giá đất đường thấp nhất của khu vực này thì đơn giá đất sản xuất kinh doanh hơn 22 triệu đồng/m2. Do đó, tỷ lệ % giữa đất Công viên Châu Á và đất sản xuất kinh doanh tại khu vực bằng khoảng 14%. Có nghĩa, chúng ta áp dụng mức 20% là phù hợp, không gây thất thoát cho ngân sách.

Một số khu vực như Golden Hills giá đất giảm sâu so với khu vực trung tâm, ven biển nên cần điều chỉnh bảng giá đất phù hợp thực tiễn.

Cần xem đặc thù vùng ven

Ông Trần Chí Cường, Trưởng Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TP Đà Nẵng cho biết, cần cân nhắc phân vệt cho việc tính giá đất. Bởi lẽ, trên cùng một vệt, nhưng hộ dân ở trong kiệt không kinh doanh buôn bán được gì nhưng lại tính theo giá đất như hộ mặt tiền là bất hợp lý. Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ cho rằng, việc phân vệt để tính giá đất từng lô, theo từng hệ số là phương pháp hợp lý, công bằng. Cách tính cũ cứ lấy diện tích nhân cùng 1 hệ số tại khu vực là chưa hợp lý. Chẳng hạn lô đất 1 ngàn m2 nằm cạnh lô đất 100m2, nếu cứ lấy diện tích nhân chung một hệ số thì đương nhiên họ sẽ mua lô nhỏ hơn thay vì bỏ hàng trăm tỷ đồng mua lô lớn, đâu có thể chia nhỏ ra bán được, phải làm dự án, mà thế thì phải có hệ số sử dụng đất, nên không ai dám mua, giá sẽ thấp xuống.

Theo ông Thơ, thực trạng này đã diễn ra hầu hết trên tuyến đường Hoàng Sa, Trường Sa, kể cả với các resort hàng chục ngàn m2. Bất kể hệ số 10% hay 20% đều lấy diện tích nhân với đơn giá chung tuyến đường. “Với cách tính này, nhiều anh sử dụng đất diện tích lớn không chịu nổi, xin thu hồi lại. Đơn cử như cơ sở đá mỹ nghệ Nguyễn Hùng, ông ấy chỉ có 10% xây dựng hạ tầng, xây 1 tầng, hệ số sử dụng đất thấp mà phải trả cho hết cả khu đất lớn đó sao chịu nổi. Đó là cách tính sai lầm khi không phân vệt, không tính hệ số” – ông Thơ nói.

Ông Thơ nói, mặc dù bảng giá đất mới TP sẽ ban hành theo tính toán chỉ bằng 30-40% so với thị trường hiện nay, nhưng đó là mặt bằng giá áp dụng cho đại bộ phận trong tính thu thuế nhà đất. Hầu hết người ta chuyển nhượng cũng căn cứ theo giá này, dù thực tế bán cao hơn (để tính thuế nhà đất, tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất). Tính theo bảng giá này mang lợi cho người dân nhiều hơn, dù thực tế giao dịch ngoài thị trường giá khác.

HẢI QUỲNH