Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) trên địa bàn Đà Nẵng diễn ra khá sôi động. Lợi dụng cơ hội này, nhiều dự án chưa được phép bán theo quy định nhưng chủ đầu tư và nhà đầu tư liên tục tung quảng cáo rao bán dày đặc trên các phương tiện truyền thông đại chúng, các trang mạng xã hội, thậm chí mở bán công khai nhằm mục đích huy động nguồn vốn từ các tổ chức, cá nhân, trong khi các dự án chưa hoàn chỉnh các thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

Dự án Kreves Halla gần siêu thị Lotte chưa được phép bán nhưng chủ đầu tư đã bán hết từ nhiều tháng nay.

Thực tế đang diễn ra trên thị trường nhiều dự án chưa hoàn thiện phê duyệt mặt bằng, thủ tục pháp lý theo quy định, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông nhưng vẫn vô tư “lách luật” thông qua sàn giao dịch chào bán công khai, thậm chí nhiều dự án còn làm lễ giới thiệu dự án, lễ mở bán dự án rất hoành tráng.

Hàng loạt dự án “lách luật”

Trong vai một người đi mua đất nền khu vực phía Nam thành phố, khi chúng tôi tiếp cận dự án M.G của chủ đầu tư là một công ty BĐS có tiếng tại Đà Nẵng. Được biết, dự án còn chưa đâu vào đâu, thủ tục pháp lý chưa có, hạ tầng kỹ thuật điện nước chưa triển khai nhưng trên sơ đồ dự án chủ đầu tư vẽ nào là tiện ích công viên, trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện để chào bán đến khách hàng với giá từ 400 triệu đồng/nền. Khi chúng tôi hỏi về thủ tục mua bán, pháp lý dự án, lập tức được nhân viên tư vấn tên K. cho biết, trước mắt khách hàng nộp 50 triệu đồng tiền giữ chỗ, sau khoảng 1 tuần ký hợp đồng đặt cọc và thanh toán 20% giá trị lô đất và thanh toán dần đến khi ra sổ thanh toán 10% còn lại.

Một dự án K. khác tại Q. Liên Chiểu, chưa được phép mở bán theo quy định, nhưng các sàn BĐS cũng “lách luật” áp dụng kiểu hợp đồng như giữ chỗ sau đó đến hợp đồng đặt cọc như trên để huy động vốn. Giám đốc sàn BĐS G. (đơn vị đứng ra phân phối cho dự án này) cho biết, dự án chỉ đang chạy thử để xem ý kiến khách hàng đánh giá sản phẩm, giá cả ra sao, chuyện khách hàng thấy đất nền đẹp nên muốn đặt chỗ trước vài trăm triệu đồng để có được giá tốt và có vị trí đẹp là chuyện... bình thường.

Tương tự một dự án có tên N. C khác trên khu vực đường Hoàng Văn Thái chưa được phép bán nhưng chủ đầu tư cũng cho vẽ sơ đồ, tiện ích rồi tiến hành viết phiếu nhận đặt chỗ 50 triệu đồng/lô, sau đó ký hợp đồng đặt cọc cả trăm triệu đồng nhằm huy động vốn. Thậm chí dự án này, được môi giới liên tục đẩy giá, sang tay kiếm hàng chục triệu đồng sau mỗi lần chuyển nhượng.

Không những dự án đất nền hàng loạt dự án căn hộ trên địa bàn cũng đã bán hết khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định. Đơn cử, dự án căn hộ C. T, căn hộ M. T,... (trên đường Võ Nguyên Giáp), dự án H. (trên đường Võ Văn Kiệt)...

Được biết, trong danh sách các dự án BĐS đủ điều kiện được bán, mua nhà hình thành trong tương lai mà Sở Xây dựng Đà Nẵng mới công bố trong thời gian qua không có các dự án nêu trên.

Một dự án BĐS làm lễ giới thiệu dự án nhưng đã thông qua sàn nhận cọc của khách hàng tháng 11-2017.

Cảnh giác!

Nhằm tránh thiệt hại cho người dân cũng như các tổ chức trong việc mua bán đất nền, đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, UBND TP Đà Nẵng đã có Công văn gửi đến Chủ đầu tư các dự án trên địa bàn thành phố, các Văn phòng công chứng, Viện Quy hoạch xây dựng; Sở Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và UBND các quận, huyện để triển khai thực hiện đồng bộ, bảo đảm lợi ích cho tổ chức, công dân; giám sát và ngăn chặn tình trạng tự ý huy động vốn để triển khai trong lúc các dự án chưa được UBNDTP đồng ý phê duyệt, chưa hoàn thành các thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chưa xây dựng hạ tầng. Đồng thời, thường xuyên công khai danh sách các dự án trên địa bàn thành phố được phép thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 11/CP của Chính phủ...

Ông Nguyễn Văn Nam-Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm BĐS của chủ đầu tư hình thành trong tương lai, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tìm mọi cách “lách luật” để huy động vốn thông qua sàn giao dịch. Trong đó, phổ biến có hai dạng “lách luật” mà các doanh nghiệp đang thực hiện. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là thỏa thuận hứa bán trong tương lai nên khi cơ quan chức năng kiểm tra cũng không thể xử lý, vì chủ đầu tư không đứng ra trực tiếp thực hiện việc này.

Theo Luật sư Nguyễn Tấn Khoa, Trưởng phòng Xử lý vi phạm, Văn phòng Luật sư Phạm và Liên Danh Đà Nẵng, nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Mặc dù, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã có sự phân biệt giữa hình thức vốn góp và tiền mua. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn lập lờ giữa 2 khái niệm này để đạt mục đích huy động vốn của mình.

Cũng theo Luật sư Khoa, Điều 68, Luật Nhà ở 2014 quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.

“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua các loại BĐS qua sàn giao dịch, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ tiền mất tật mang”, Luật sư Khoa cảnh báo!

Lý giải vì sao Luật đã có nhưng chủ đầu tư và khách hàng vẫn cố tình lách, Luật sư Khoa cho rằng, đây là hình thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Hình thức kinh doanh này mang nhiều ưu điểm: vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá cũng rẻ hơn so với giá sau khi đã hoàn chỉnh dự án. Bên cạnh đó, về phía nhà đầu tư thường chọn hình thức hợp đồng đặt cọc để khi bán lại cho nhà đầu tư khác vừa tránh được các thủ tục pháp lý rườm rà, vừa không phải nộp khoản phí nào khác khi sang tên đổi chủ.

QUANG MINH