Thế nào là nhà bị lún, nghiêng?

Nhà bị lún là hiện tượng nhà bị chuyển vị thẳng đứng từ trên xuống dưới của đất nền, kéo theo cả móng và bản thân công trình, thường được đo bằng milimet. Tức là lún xảy ra do tác động trọng lượng của toàn bộ công trình nén chặt xuống nền đất. Nhà bị nghiêng là hiện tượng nhà chuyển phương hướng bị lệch do lún, dẫn tới ngôi nhà từ chuyển vị thẳng đứng không đều trở thành chuyển vị ngang.

Nguyên nhân dẫn đến nhà bị lún, nghiêng

Theo kỹ thuật xây dựng, có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến nhà bị lún, nghiêng: những nguyên nhân trực tiếp do lỗi của chính chủ nhà như cải tạo nâng tầng mà không có biện pháp phù hợp; xây dựng, cải tạo trên nền đất yếu, không ổn định mà thiếu công tác khảo sát; sử dụng các biện pháp thi công không phù hợp với tính chất đất hoặc nguyên nhân khách quan như sự nghiêng, lún của chuỗi nhà phố sát nhau do tác động trọng tải của công trình bên cạnh…

Trong những tình huống mà không xuất hiện bên thứ ba vi phạm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nhà, chủ nhà phải tự khắc phục sự cố công trình của mình mà không có quyền yêu cầu bên nào giải quyết. Trong phạm vi bài viết này, chỉ đề cập nguyên nhân dẫn đến nhà liền kề bị lún, nghiêng là do chủ sở hữu công trình xây dựng bên cạnh gây ra trong quá trình thi công xây dựng nhưng không đảm bảo biện pháp thi công. Các nguyên nhân có thể là: chủ sở hữu công trình đang xây có tác động đến phần móng hoặc nền đất với nền đất của nhà hiện hữu, ví dụ như đào sâu quá mức cho phép hoặc áp dụng biện pháp ép cọc không phù hợp, dẫn đến nhà bị lún, nghiêng; chủ sở hữu công trình đang xây thực hiện đào móng, ép cọc sâu xuống nền đất và làm dâng khối đất lên lấn chiếm gây ra lực chèn ép lên các móng nhà liền kề dẫn đến nhà bị lún, nghiêng; chủ sở hữu công trình thực hiện đục, khoét tường, làm tác động lực lên nhà liền kề, khiến tường bị nứt, lâu ngày dẫn đến lún, nghiêng; và nhiều nguyên nhân khác.

Trách nhiệm bồi thường khi công trình xây dựng gây thiệt hại cho nhà liền kề thế nào?

Xây dựng vốn là mối quan hệ phức tạp bởi có sự tham gia của nhiều chủ thể như chủ sở hữu công trình/chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị giám sát, đơn vị thiết kế... Nhắc đến sự cố công trình, ngoài chủ sở hữu công trình thì thực tế không thể nào không nhắc đến yếu tố trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng công trình liền kề. Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã khẳng định điều này: Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại cho nhà liền kề thì phải liên đới bồi thường.”

Trách nhiệm liên đới đề cập đến những người có liên quan với nhau trong cả quá trình thực hiện công việc. Với quy định trên, ta hiểu rằng nhà thầu thi công có trách nhiệm liên đới trong việc bồi thường thiệt hại cho chủ nhà nếu có lỗi trong việc gây ra sự cố lún, nghiêng cho nhà liền kề. Như vậy, chủ nhà liền kề có nhà bị lún, nghiêng gây ra bởi công trình liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu công trình và/hoặc nhà thầu thi công có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại cho mình. Ngoài ra, căn cứ quy định của pháp luật xây dựng, các chủ thể khác tham gia vào quá trình thi công như đơn vị khảo sát, đơn vị thiết kế, đơn vị giám sát, ban quản lý dự án… nếu có lỗi trong việc gây thiệt hại thì cũng phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và trước pháp luật trong phạm vi công việc mà mình thực hiện.

Cần làm gì khi nhà bị lún, nghiêng?

Hiện trạng nhà ở đang trong thời gian sử dụng bị lún, nghiêng do công trình xây dựng liền kề gây ra khá phổ biến. Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2014, các Nghị định và văn bản hướng dẫn có liên quan, chủ nhà liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu công trình tiến hành ngay các biện pháp phù hợp ngay khi xuất hiện nguy cơ xảy ra sự cố công trình nhằm ngăn chặn sớm nhất những thiệt hại quá lớn về vật chất và con người.

Như vậy, khi đối mặt với nguy cơ hoặc rơi vào trạng thái nhà bị lún, nghiêng, chủ nhà liền kề cần phải làm gì để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình? Luật sư Khanh khuyến cáo:

- Trước hết, chủ nhà liền kề cần gặp và trao đổi, thương lượng với chủ sở hữu công trình nhằm đưa ra phương hướng giải quyết, tuy nhiên vẫn ưu tiên thực hiện khẩn các biện pháp để bảo đảm an toàn cho người và tài sản. Các yêu cầu có thể là: ngừng ngay việc thi công, vận hành, khai thác sử dụng công trình, khắc phục sự cố và bồi thường thiệt hại…

- Trường hợp hai bên không thể đạt được tiếng nói chung, chủ nhà liền kề có thể trình báo với UBND xã/phường nơi có nhà/công trình về việc nhà bị lún, nghiêng do công trình xây dựng liền kề gây ra. UBND xã/phường sẽ tiến hành kiểm tra thực địa, làm việc với các bên để đưa ra phương án giải quyết phù hợp, xác lập các biên bản cần thiết ghi nhận sự việc và ý kiến các bên. Biên bản này cũng chính là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết về sau; do đó, chủ nhà bị lún, nghiêng cần lưu ý đề nghị cán bộ giải quyết phải lập biên bản.

- Hoặc, chủ nhà có thể yêu cầu văn phòng thừa phát lại tiến hành lập vi bằng về sự kiện pháp lý liên quan đến việc nhà có hiện tượng bị lún, nghiêng để làm cơ sở giải quyết tại Tòa án nếu các bên không thực hiện được các biện pháp thỏa thuận tại chính quyền địa phương.

- Cuối cùng, chủ nhà có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết theo đúng quy định pháp luật.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425