Bạn đọc hỏi: chị Nguyễn Thị Ly (trú Q. Hải Châu, TP Đà Nẵng), hỏi: Tôi đang có dự định mua 1 căn hộ (CH) chung cư tại Đà Nẵng. Khi đàm phán mua bán với chủ CH là bà An thì được biết chồng bà An đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu CH (gọi tắt là GCN). Vậy cho tôi hỏi giao dịch chuyển nhượng giữa tôi và bà An có đúng quy định pháp luật không và tôi cần làm gì để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi mua CH này?

* Luật sư Phạm Văn Thanh, Phó Trưởng Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP Đà Nẵng, trả lời: Xét về nguyên tắc, tài sản (TS) đứng tên ai thì người đó có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt TS đó. Tuy nhiên, có được toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt hay không còn phù thuộc vào việc TS đó chung hay riêng của người đứng tên. Do đó, để có thể xác định việc bà An đứng tên chuyển nhượng CH cho chị Ly có đúng pháp luật hay không, trước hết cần xác định CH đó là TS chung hay riêng của chồng bà An.

Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 (Luật HNGĐ 2014) quy định cụ thể về chế độ TS chung – TS riêng của vợ chồng như sau: đối với TS riêng, Điều 43 Luật HNGĐ 2014 quy định: TS riêng của vợ chồng gồm TS mà mỗi người có trước khi kết hôn; TS được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; TS được chia riêng cho vợ, chồng; TS phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng; với TS riêng, vợ/chồng có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà không cần sự đồng ý của người còn lại (người còn lại không có quyền quyết định), tuy nhiên, vợ/chồng có thể ủy quyền cho người còn lại thực hiện giao dịch thay mình.

Đối với TS chung: Điều 33 Luật HNGĐ 2014 quy định: TS chung của vợ chồng gồm TS do vợ chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động SXKD, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ TS riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; TS mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và TS khác mà vợ chồng thỏa thuận là TS chung; đối với TS chung cả vợ và chồng đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; do đó, khi định đoạt TS chung, cần lưu ý 2 vấn đề sau: GCN không phải là căn cứ để xác định TS là TS riêng của người đứng tên; Điều 34 Luật HNGĐ 2014 quy định: đối với TS chung là BĐS thì GCN phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác; như vậy, trong trường hợp vợ chồng có thỏa thuận thì mặc dù 1 người đứng tên trên GCN nhưng quyền của người còn lại không bị loại trừ, việc định đoạt vẫn tuân thủ nguyên tắc về định đoạt TS chung của vợ chồng.

Việc định đoạt TS chung của vợ chồng: theo quy định tại Điều 35 Luật HNGĐ 2014, việc định đoạt TS chung của vợ chồng phải trên cơ sở thỏa thuận, đối với TS chung là BĐS hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì thỏa thuận phải được lập thành văn bản; ngoài ra, theo Điều 26 Luật HNGĐ 2014, vợ chồng có thể đại diện cho nhau (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền) thực hiện giao dịch đối với TS chung.

Như vậy, đối với trường hợp của chị Ly, để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, chị cần lưu ý những vấn đề sau: làm việc với bà An để xác định CH là TS chung hay riêng của chồng bà An; nếu là TS riêng thì bà An cần cung cấp văn bản ủy quyền của chồng bà An cho bà An để thay mặt xác lập giao dịch; nếu là TS chung thì bà An cần cung cấp văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng bà An hoặc văn bản ủy quyền của chồng bà An cho bà An, trong đó nêu rõ: chồng bà An đồng ý giao cho bà An toàn quyền định đoạt CH, ký tên xác lập giao dịch với bên thứ ba. Để tránh rủi ro và tranh chấp sau này, văn bản ủy quyền hoặc văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng bà An nên được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Chuyên mục này có sự cộng tác về chuyên môn của Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP Đà Nẵng.

Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456, 0903573138