*Luật sư Phan Thụy Khanh, Phó trưởng Văn phòng luật sư Phong & Partners – Trưởng chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Mong muốn có chỗ ở là nhu cầu chính đáng nhưng không phải ai cũng có đủ điều kiện để sở hữu cho mình một căn nhà. Trong những trường hợp như vậy, các giải pháp hỗ trợ tài chính từ tổ chức tín dụng, chủ đầu tư… là cần thiết. Trường hợp của vợ chồng chị Châu là vấn đề khá phổ biến hiện nay.

1. Chung cư chưa xây xong có được thế chấp?

Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về thế chấp và tài sản thế chấp như sau:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

“Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên có thể thấy thế chấp là việc một bên dùng tài sản do mình sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, các bên có thể thỏa thuận việc giao hoặc không giao tài sản khi thực hiện biện pháp bảo đảm.

Đối tượng thế chấp sẽ là toàn bộ bất động sản, động sản nếu bất động sản và/hoặc động sản có vật phụ (vật kèm theo) thì vật phụ này cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thế chấp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định về tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp trong Luật Nhà ở và các văn bản liên quan như sau:

“Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.”

“Điều 148. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý.”

Nghị định 99/2022 cũng hướng dẫn như sau:

“Điều 25. Trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai

3. Nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai quy định tại Điều này bao gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, về kinh doanh bất động sản, pháp luật khác có liên quan đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng;”

Như vậy, đối chiếu các quy định trên có thể thấy được rằng dự án căn hộ mà vợ chồng chị Châu mua là nhà ở hình thành trong tương lai và hiện nay chưa được xây dựng hoàn thiện. Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể mua được nhà ở ổn định cuộc sống nên pháp luật đã quy định riêng cho trường hợp được quyền thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, vợ chồng chị Châu có quyền thế chấp căn chung cư mà mình mua đang được xây dựng tại các tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật để lấy nguồn tiền tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho chủ đầu tư.

2. Hồ sơ theo quy định pháp luật

Theo quy định của Thông tư 26/2015/TT-NNNN quy định hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có hồ sơ thế chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai của cá nhân, cần có những tài liệu sau:

“Điều 7. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng

3. Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

b) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

(v) Các điều kiện quy định tại điểm đ, e khoản 2 Điều này.”

Các điều kiện tại điểm đ, e khoản 2 Điều 7:

“đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo những quy định trên, vợ chồng chị Giang muốn thế chấp căn chung cư mình đang mua cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

(v) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(vi) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425