Theo nhận định của một số chuyên gia, doanh nghiệp, sự phát triển bùng nổ nhưng thiếu định hướng và kiểm soát chặt chẽ dẫn đến nhiều hệ lụy của thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua, trong đó có cả Quảng Nam và Đà Nẵng đã khiến thị trường chững lại. Phải chăng sự “chững lại” ấy trong thời điểm này là cần thiết để có sự điều chỉnh cho phù hợp hơn?

Thời cao điểm, các dự án BĐS tại Quảng Nam hầu hết đều trong tình trạng “cháy hàng”, bất chấp trong đó có nhiều dự án chưa đủ thủ tục pháp lý. (Trong ảnh: Một dự án BĐS tại Điện Bàn mở bán thu hút rất nhiều khách hàng đến giao dịch, đặt chỗ).

Từ tiềm năng thành nguy cơ

Theo nhận định, đây là diễn biến tất yếu sau một thời gian dài thị trường BĐS phát triển tự do. Phục hồi từ khoảng năm 2013 sau chu kỳ sụp đổ của thị trường và đóng băng suốt thời gian dài, BĐS miền Trung nói chung, khu vực Quảng Nam – Đà Nẵng nói riêng tăng tốc như vũ bão. Tuy nhiên, điều lạ là bài học từ sự đổ vỡ của thị trường trên khắp cả nước, vẫn không được rút ra tại đây. Đó là việc mua bán BĐS trên giấy, trên các hợp đồng góp vốn, chia lợi nhuận, với niềm tin vào BĐS hình thành trong tương lai, chứ không căn cứ pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ như truyền thống”, một chuyên gia về lĩnh vực BĐS nói. Vậy điều gì đã làm cho BĐS Quảng Nam – Đà Nẵng trở thành một cực hút vốn hấp dẫn đến mức các dòng tiền vẫn ồ ạt đổ vào bất chấp các rủi ro tiềm ẩn?

Trước hết có thể khẳng định là về mức giá. Những năm 2013 – 2015, giá đất nền dự án khu vực Điện Nam – Điện Ngọc có nơi chỉ 1,5 triệu đồng/m2 (đơn cử như khu đô thị số 4), một mức giá không thể thấp hơn trong khi các nhà đầu tư phía Bắc, và những khách hàng địa phương thừa biết tiềm năng chưa được khai phá của Quảng Nam – Đà Nẵng trong vai trò thủ phủ kinh tế - chính trị - xã hội của miền Trung.

Giám đốc một công ty môi giới, chuyên phát triển các dự án BĐS tại khu vực Nam Đà Nẵng nói, đến tận 2015-2016, thị trường BĐS vẫn chỉ tập trung ở Đà Nẵng, rất ít sàn phân phối phát triển ở Quảng Nam, chỉ có chủ đầu tư đi tìm sàn môi giới chứ không phải ngược lại như hiện nay. “Lúc sơ khai, muốn phát triển thị trường BĐS Điện Nam - Điện Ngọc, chúng tôi phải đổ vào đủ thứ chi phí để phát triển dự án, nhưng chỉ bán được 2,2 triệu đồng/m2”, vị này nói.

Vị này cũng cho biết, nhờ mức giá hấp dẫn và cơ hội tăng trưởng rất lớn từ vị thế, vai trò của Đà Nẵng và Quảng Nam đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, đã tạo nên lực hút rất mạnh cho dòng tiền đầu tư. Ngoài ra, các đơn vị phân phối cũng áp dụng chính sách thanh toán rất linh hoạt, chỉ vài chục triệu đồng đặt cọc, tiến độ đóng tiền dài, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thanh khoản, sang nhượng hợp đồng. “Từ 2 yếu tố này đã tạo nên sức hút hấp dẫn cho đất nền Quảng Nam – Đà Nẵng, mà nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối đã... cầm đèn chạy trước ô-tô, huy động vốn để thực hiện dự án, dẫn đến nguy cơ rất lớn”, giám đốc đơn vị phân phối cho biết thêm.

Rủi ro huy động vốn

Thực tế thời gian qua cho thấy, chỉ cần chính quyền đồng ý chủ trương đầu tư, có quy hoạch 1/500, là chủ đầu tư ngay lập tức giao cho các sàn môi giới bán đất nền, tiếp tục huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép, lấy đó làm chi phí triển khai dự án. Chiêu huy động vốn bằng cách gọi là “tiền giữ chỗ” thực ra là để lách luật tránh “đặt cọc” (trái phép) khi dự án chưa đủ pháp lý, các hợp đồng góp vốn, chia lợi nhuận trong tương lai cũng là hình thức lách luật.              

Điểm qua hàng chục dự án BĐS tại khu vực Điện Nam – Điện Ngọc, hầu hết các đơn vị bán hàng đều áp dụng hình thức này để nhanh chóng thu về một khoản tiền lớn, vừa “bơm” vốn cho chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, vừa có chi phí nuôi quân, trang trải các khoản bán hàng...

Từng làm giám đốc chi nhánh một thương hiệu BĐS lớn và hiện đã lập công ty dịch vụ BĐS riêng, anh T., giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ, “phong trào” huy động vốn này đã phát triển thành xu thế và hiện nay trở thành “luật bất thành văn” trong mọi dự án BĐS. “Từ chỗ chủ đầu tư phải bỏ vốn ra thực hiện một phần dự án ban đầu như làm hạ tầng, thì nay chủ đầu tư sau khi lấy được dự án, đã giao cho các sàn phân phối huy động vốn từ khách hàng. Thói quen xấu này dẫn đến rất nhiều hệ lụy”, anh T. nói.

“Nếu như trước đây có khoảng 10 tỷ đồng, doanh nghiệp đã có thể thực hiện trọn một dự án khoảng vài chục héc-ta, nhưng nay, 10 tỷ đồng trên chỉ có thể đặt giữ chỗ hơn 30 lô đất nền, thị trường và phương thức làm ăn thay đổi quá nhanh chóng theo hướng bất lợi cho nhiều phía và rủi ro rất cao”, anh T. chia sẻ.

Những nguy cơ theo anh T. có thể kể đến, nguy hiểm nhất là chỉ cần chính sách, chủ trương địa phương thay đổi quy hoạch theo quy định mới hoặc theo thực tiễn bắt buộc, thì quy hoạch 1/500 trước đây làm căn cứ bán hàng đã không còn giá trị. Hơn nữa, chiếm dụng vốn càng lớn, thì mức đền bù và trả lãi càng cao theo các hợp đồng giao kết, điều này là bất khả thi đối với các doanh nghiệp non trẻ, tiềm lực yếu, dễ xảy ra hậu quả xã hội dây chuyền.

Vai trò định hướng

Vừa qua, cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam đã có những động thái tích cực, kịp thời can thiệp các vấn đề chệch hướng như khẳng định các văn bản, tin đồn giả mạo về việc sáp nhập một phần thị xã Điện Bàn về Đà Nẵng, hay các siêu dự án tưởng tượng ở Hội An với mức đầu tư hàng tỷ USD. Các điểm giao dịch BĐS dựng lên tạm bợ, trái phép vùng dự án cũng bị cưỡng chế hoặc cho tự phá dỡ, di dời... Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các giải pháp tức thời như vậy vẫn là chưa đủ để chẩn trị thị trường BĐS Quảng Nam đang trong giai đoạn sốt nóng đỉnh điểm. Các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cần có kế hoạch rà soát tổng thể, trong đó ngăn chặn ngay từ đầu các giao dịch huy động vốn trái phép đang diễn ra tràn lan hiện nay.

“Việc chấn chỉnh, xử lý các doanh nghiệp làm ăn chụp giật, có dấu hiệu chiếm dụng vốn trái phép cũng cần diễn ra đồng bộ, tránh bỏ lọt, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp lọt sổ tiếp tục làm ăn gian dối, gây thiệt hại nặng cho người dân”, anh H., chủ một sàn giao dịch nói. Đồng thời cho biết, hiện nay thị trường BĐS Quảng Nam – Đà Nẵng đang rất “khát” dự án, nhiều dự án bị tạm dừng giao dịch trong khi bối cảnh đất nền ngày càng khan hiếm, nên dòng vốn đang rất cần “chỗ trũng” để chảy vào. Do đó, nếu cơ quan chức năng chỉ xử lý doanh nghiệp này mà bỏ lọt doanh nghiệp khác, thì vô tình giúp các doanh nghiệp có thời cơ tồn tại này đón thêm dòng vốn dịch chuyển nêu trên. Khi đó, thị trường không những không lành mạnh hơn, mà càng rối loạn với hậu quả nặng nề.

Sau các vụ việc lùm xùm xảy ra vừa qua, để thị trường phát triển bền vững, nhiều doanh nghiệp BĐS đã có kiến nghị với các hội nghề nghiệp, hiệp hội và ban ngành địa phương, về việc cần có một sự thống nhất về quy trình đầu tư, phát triển dự án BĐS. “Quy trình này do chính quyền ban hành, nhằm minh bạch về cơ chế, rõ ràng về pháp lý và công khai để người dân, khách hàng biết dự án tốt, xấu. Có sự chuẩn mực này, doanh nghiệp sẽ yên tâm đầu tư, chấm dứt nỗi sợ áp dụng pháp luật tùy tiện, mỗi nơi mỗi kiểu và quan trọng nhất là chấm dứt các mơ hồ về pháp lý dự án. Có như vậy, thị trường BĐS mới phát triển lành mạnh, bền vững”, anh H. chia sẻ.

D.N.H