(Cadn.com.vn) - Trong những năm gần đây, lượng khách du lịch đến Đà Nẵng ngày càng tăng cao, kéo theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) du lịch, trong đó phân khúc căn hộ khách sạn (condotel) - hợp tác cho thuê lại chia sẻ lợi nhuận được các nhà đầu tư quan tâm, theo đuổi. Tuy nhiên, điều này đang gây áp lực lên hạ tầng đô thị và tính pháp lý của dự án.

“Bùng nổ” condotel

Theo đánh giá của Cty chuyên nghiên cứu thị trường CBRE, khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc đang chiếm đa số thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng (khoảng 80% số giao dịch thành công). Dự báo trong thời gian 2016 - 2018, thị trường Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm condotel, biệt thự du lịch của các dự án đang triển khai. Đây cũng là nghiên cứu của Savills, thị trường BĐS Đà Nẵng hiện chiếm trên 50% nhu cầu của nhóm khách hàng đến từ phía Bắc, cụ thể là Hà Nội. Đặc biệt, trong thời gian gần đây ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của các sản phẩm condotel. Theo dự báo của Savills Việt Nam, đến năm 2018, sẽ có khoảng 14.000 sản phẩm condotel gia nhập thị trường. Các sản phẩm này ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư phía Bắc bởi mức cam kết chia sẻ lợi nhuận hấp dẫn (6-12%/năm).

Rõ ràng, từ năm 2015 đến nay, thị trường BĐS Đà Nẵng có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, đã xuất hiện xu hướng nhà đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng theo hình thức condotel và biệt thự du lịch (tourist villa) tại các dự án ven biển, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và các khu vực quy hoạch dịch vụ, du lịch.

Có thể điểm qua hàng loạt dự án condotel đã và đang triển khai trên địa bàn thành phố, như: A La Carte, Ariyana Danang, F.Home, Vinpearl Condotel Ngô Quyền, Cocobay, Alphanam Luxury Apartment, Ocean Suites, Sun Premier Condotel Da Nang, Central Coast, Bavico Plaza Đà Nẵng, Hòa Bình Green Đà Nẵng, Ánh Dương... Các dự án này có đặc điểm chung là nằm ở vị trí đắc địa (trung tâm, sát sông, sát biển), tiện ích hiện đại theo tiêu chuẩn cao cấp và đặc biệt là mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra với khách hàng khá hấp dẫn đi kèm những ưu đãi lớn về tín dụng. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án đã được thành phố thống nhất chủ trương đầu tư sắp tới triển khai như: 4 tòa cao ốc condotel và thương mại dịch vụ từ 41- 51 tầng tại khu vực đường An Dương Vương, Chương Dương, Phan Hành Sơn, Tourane Condotel, Condotel Royal Era 31 tầng trên đường Võ Nguyên Giáp (chủ đầu tư Cty CP TMS Hotel Đà Nẵng),...

Lý giải việc condotel nở rộ trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư BĐS cho rằng, việc đầu tư vào condotel có thể đem lợi tức cao hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác, dòng tiền có thể lên tới 8 – 10%/năm. Với chính sách cam kết lợi nhuận từ phía chủ đầu tư, tính theo dòng tiền hiện nay thì chỉ trong vòng 5 – 7 năm đầu khai thác là đã có thể hoàn vốn đầu tư và nhận được giá trị sinh lời từ các năm sau. Hơn thế, quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài đã được nới rộng là cơ hội khá tốt để kiều bào và người nước ngoài có cơ hội sở hữu BĐS dưới dạng condotel vừa nghỉ dưỡng vừa có lợi nhuận khi không ở.

Hàng loạt dự án condotel và khách sạn mọc lên ven biển đang gây áp lực quá tải lên cơ sở hạ tầng đô thị.

Quan ngại!

Quan ngại về sự bùng nổ nhiều dự án condotel cũng như những vấn đề thủ tục pháp lý đối với hình thức condotel, cuối tháng 3-2017, Sở Xây dựng vừa ban hành Văn bản số 2159/SXD-QLQH gửi lãnh đạo thành phố kiến nghị cần quản lý quy hoạch, kiến trúc các dự án đầu tư theo hình thức condotel, biệt thự khách sạn trên địa bàn thành phố. Theo Sở Xây dựng, hiện nay Chính phủ, các Bộ ngành chưa ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định, hướng dẫn cụ thể về loại hình đầu tư này. Nếu thành phố không có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc cho phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng nêu trên, khi nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ các căn hộ, biệt thự nêu trên cho người dân sẽ có nguy cơ hình thành đơn vị ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phù hợp. Bên cạnh đó, các tác động tiêu cực có thể là: không đảm bảo về kiến trúc cảnh quan và công tác quản lý quy hoạch đô thị; sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận và không đảm bảo phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa,...) cho chính cư dân của dự án. Đặc biệt, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua khi họ không hiểu biết đầy đủ quy định về loại hình này, khả năng lớn xảy ra khiếu kiện về sau.

Sở Xây dựng cũng đề nghị khi xây dựng condotel, chủ đầu tư phải sở hữu tối thiểu 30% số lượng căn hộ (đối với dự án toàn bộ là căn hộ khách sạn) hoặc sở hữu số phòng khách sạn, căn hộ tối thiểu 30% về số lượng trong tổng số căn hộ và phòng khách sạn (đối với dự án là hỗn hợp căn hộ và khách sạn). Ngoài ra, yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản cam kết mục tiêu duy nhất của dự án là dịch vụ du lịch, không hình thành đơn vị ở và nội dung cam kết này được ghi cụ thể vào Giấy chứng nhận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, xây dựng hoàn thành 100% phần hạ tầng kỹ thuật, 30% các công trình kiến trúc của dự án thì mới được huy động vốn từ các cá nhân, tổ chức và lập thủ tục chuyển nhượng sau khi hoàn thành 100% dự án theo quy hoạch được phê duyệt...

Xuân Đương