Đua nhau điều chỉnh tăng đất ở

Đà Nẵng đang thực hiện 19 đồ án qui hoạch phân khu trong đó 16 đồ án đã phê duyệt nhiệm vụ qui hoạch. Hiện nay mới chỉ có đồ án qui hoạch đồ án Khu du lịch thuộc khu vực phường Hòa Hiệp Bắc (phân khu sinh thái phía Tây) đã hoàn thiện. Đồ án đô thị Sườn đồi và đồ án Công nghệ cao đang lấy ý kiến cộng đồng dân cư; 9 đồ án qui hoạch phân khu khác đang được lập; 3 đồ án qui hoạch phân khu đang tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn.

Vấn đề là trong quá trình thực hiện các đồ án qui hoạch phân khu này thì những hạn chế trong điều chỉnh qui hoạch các dự án đô thị trước đây sẽ được khắc phục, tích hợp vào thế nào?. Cụ thể, giữa năm 2021 Kiểm toán Nhà nước khu vực 3 đã công bố nhiều hạn chế trong việc điều chỉnh qui hoạch các khu đô thị ở Đà Nẵng giai đoạn 2017-2020 và yêu cầu khắc phục.

Theo kiểm toán, việc điều chỉnh qui hoạch đô thị giai đoạn này chủ yếu là tăng diện tích đất ở (giảm diện tích lô đất để tăng số lô đất liền kề làm tăng mật độ xây dựng) trong khi giảm hoặc không tăng tương ứng các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, nhất là diện tích cây xanh, bãi đỗ xe, sân tập luyện thể dục thể thao; không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích đất theo quy định cho việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội… Đối với các công trình cao tầng chủ yếu là điều chỉnh tăng chiều cao xây dựng, tăng mật độ xây dựng, tăng diện tích sàn xây dựng. Như vậy, việc điều chỉnh không nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng, không thuộc các trường hợp được phép điều chỉnh quy hoạch theo Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị.

Đơn cử như tại đồ án Khu đô thị công nghệ FPT, trước khi điều chỉnh, đất thương mại dịch vụ là 215.958m2, tổng diện tích đất có chức năng ở là 498.731m2 (1.966 lô liền kề, 887 lô biệt thự), diện tích đất nhà ở chuyên gia đại học FPT là 34.313m2 và bố trí cho các tiện ích khác như bệnh viện, khách sạn, đất công viên cây xanh… Sau khi được điều chỉnh vào năm 2018, đất thương mại dịch vụ giảm còn 27.138m2; tổng diện tích đất có chức năng ở tăng lên 570.830m2 (3.036 lô liền kề, 661 lô biệt thự); diện tích đất nhà ở chuyên gia đại học FPT được điều chỉnh thành đất ở thương mại (đất ở hỗn hợp, đất ở chung cư) có diện tích 38.717m2. Không những vậy, việc Sở Xây dựng Đà Nẵng điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu khu vực Đông Nam nhưng không thuộc các trường hợp được điều chỉnh đã làm lợi cho FPT và gây áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội về lâu về dài. Cụ thể, Kiểm toán chỉ ra Sở Xây dựng đã điều chỉnh theo hướng tăng 3 khối chung cư tại Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng đã làm tăng 10.810 người; điều chỉnh khu đất bệnh viện tại đường Võ Chí Công nối dài thành đất nhóm nhà ở (với mục đích xây dựng chung cư của FPT).

"Theo phê duyệt ban đầu, khu vực này có các chỉ số về đất nhóm nhà ở (109,35ha), về cây xanh (44,95ha), các loại đất công cộng (34,34ha) và đất trung tâm nghiên cứu (15,82ha) cao hơn QCVN 01:2008/BXD nhiều lần, tạo nên một khu đô thị thông thoáng, nhiều cây xanh và có khu vực đất dự trữ cho việc phát triển đô thị sau này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cục bộ lại làm giảm đi các chỉ số về hạ tầng như chỉ số về cây xanh còn 29,35ha (giảm 15,6ha), các loại đất công cộng còn 5,93ha (giảm 9,89ha) trong khi đất ở tăng lên 130,20ha (tăng 20,85ha). Như vậy, việc điều chỉnh quy hoạch phân khu không thuộc các trường hợp điều chỉnh theo Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị, việc điều chỉnh quy hoạch phân khu cũng không phân tích các giải pháp khắc phục những phát sinh do điều chỉnh quy hoạch", Kiểm toán chỉ rõ.

Lợi ích cộng đồng bị bóp lại

Không những các đồ án trên, Kiểm toán Nhà nước khu vực 3 đã chỉ ra hàng loạt sai phạm trong việc quản lý quy hoạch khiến lợi ích doanh nghiệp tăng lên, lợi ích cộng đồng bị bóp lại. Theo quy định, quy hoạch chi tiết phải tuân thủ quy hoạch phân khu rồi cao hơn là quy hoạch chung. Tuy nhiên, tại khu vực dự án Tháp ven sông Hàn, quy hoạch phân khu là đất công cộng nhưng quy hoạch chi tiết lại duyệt bố trí căn hộ chung cư. Hay khu vực đông nam Đài tưởng niệm 2/9, quy hoạch phân khu trung tâm là xây dựng xây chung cư cao tầng và đất làm bãi đỗ xe nhưng quy hoạch chi tiết đã biến đây thành dự án bất động sản phân lô. Tại dự án Golden Hills City-khu D và khu E, quy hoạch phân khu khu vực Tây Bắc duyệt là vệt cây xanh nhưng quy hoạch chi tiết lại biến thành đất ở biệt thự…

Một vấn đề đáng lo khác hiện nay là không gian công cộng đã được qui hoạch để biến thành "của riêng" của các dự án đô thị. Từ sông Hàn đến sông Cẩm Lệ, Đô Tỏa đều có các dự án đô thị mặt sông.

Tại dự án Khu đô thị của FPT đã được phê duyệt một vệt biệt thự ôm sát bờ sông chạy dọc xuống giáp địa bàn Quảng Nam. Trên thực địa, dường như đã có quy hoạch tuyến đường và cây xanh chạy sát bờ sông, người ta đã lắp bảng tên đường và đổ sẵn để đấu nối nhưng quy hoạch đã thay đổi, tuyến đường cảnh quan chạy sát bờ sông xuống giáp Quảng Nam đã bị đẩy vào phía trong và thế vào đó là dãy biệt thự ôm sát mép sông.

KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho rằng, phải chừa các khu vực như cánh đồng hoặc cảnh quan để tạo nên không gian làng quê. Chia ra làm đô thị hết, mật độ dân cư quá lớn mất đi tính sinh thái của dòng sông, hạn chế quyền tiếp cận không gian chung mặt sông, mặt biển của cộng đồng.

HẢI QUỲNH