Hiện nay, việc thu hồi đất (THĐ) để thực hiện dự án (DA) diễn ra ngày càng nhiều. Tuy nhiên, không ít các trường hợp khiến người dân bức xức vì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được thỏa đáng. Cụ thể, giá đất bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Vậy, khi nào người sử dụng đất (NSDĐ) được thỏa thuận về giá đất bồi thường khi bị THĐ không?

Theo quy định của pháp luật, hiện nay có hai hình thức THĐ/giao đất khi thực hiện DA. Một là, Nhà nước THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013, Nhà nước chỉ THĐ của NSDĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng (không vì lợi ích doanh nghiệp) đối với các DA đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; DA được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương THĐ. Nhà nước THĐ trong trường hợp này, NSDĐ không được thỏa thuận về giá đất bồi thường mà giá sẽ được xác định theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành (theo quy định tại Khoản 2 Điều 74, Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013). Hai là, chủ đầu tư mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện DA sản xuất, kinh doanh. Theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư được sử dụng đất để thực hiện DA sản xuất, kinh doanh (vì lợi ích doanh nghiệp, không thuộc trường hợp THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng) theo phương thức thỏa thuận với NSDĐ thông qua các hình thức: mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc được quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo đó, trường hợp NSDĐ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và NSDĐ trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp; đối với trường hợp NSDĐ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành THĐ và cho chủ đầu tư thuê. Như vậy, khi Nhà nước THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng hay THĐ để chủ đầu tư thuê thực hiện DA sản xuất, kinh doanh, NSDĐ đều không được quyền thỏa thuận về giá đất bồi thường. Tuy nhiên, để thực hiện DA sản xuất, kinh doanh, nếu NSDĐ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thì NSDĐ được quyền thỏa thuận với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá trị vốn góp và giá bán tài sản trên đất.

Thạc sỹ - Luật sư Lê Ngô Hoài Phong

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425