*Luật sư Phan Thụy Khanh – Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners - Trưởng chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về lối đi chung. Tuy nhiên, có thể hiểu theo thực tế, lối đi chung là phần diện tích mà các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng; được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như: được mở từ đất được dùng làm đường thuộc quyền quản lý của Nhà nước; do người dân đi lại nhiều trở thành lối mòn; do chủ sở hữu cắt phần đất của mình để tạo nên lối đi phục vụ nhu cầu đi lại của các chủ sở hữu đất liền kề. Trường hợp lối đi được hình thành từ đất làm đường thuộc quyền quản lý của Nhà nước hiếm khi xảy ra tranh chấp, các trường hợp còn lại, theo thời gian có thể phát sinh tranh chấp lối đi chung giữa các hộ liền kề.

Theo thông tin chị Q. cung cấp, lối đi chung này đã có sẵn từ trước khi chị mua nhà đất ở đây, tuy nhiên chị không nói rõ chị có biết nguồn gốc lối đi chung đó hay không, đã có thỏa thuận nào giữa chủ nhà cũ và chủ thửa đất liền kề hay không. Tuy nhiên, trên cơ sở thông tin chị Q. cung cấp, chị có thể tham khảo các quy định pháp luật và phương thức giải quyết sau đây.

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo thông tin chị Q. cung cấp, nhà chị từ trước đến nay chỉ có một lối đi ra đường công cộng duy nhất chính là lối đi đã bị ông B. rào lại. Căn cứ quy định vừa nêu, trước mắt, cho dù chưa xác định được nguồn gốc lối đi chung đó là đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước hay đất thuộc quyền sử dụng của ông B., chị Q. vẫn có quyền yêu cầu ông B. dành cho gia đình mình một lối đi hợp lý, cụ thể là phải phá bỏ rào chắn của lối đi cũ để gia đình chị tiếp tục sử dụng. Trường hợp ông B. không có giấy tờ pháp lý chứng minh lối đi chung nằm trong diện tích đất mà ông này sở hữu hợp pháp, ông B. không có quyền ngăn cản gia đình chị Q. sử dụng lối đi chung. Ngược lại, nếu ông B. có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh được diện tích đất lối đi chung nằm trong diện tích đất mà ông sở hữu hợp pháp, chị Q. và ông B. có thể thỏa thuận với nhau về việc mở lại lối đi chung cũ hoặc mở lối đi khác hợp lý để đảm bảo việc đi lại của gia đình chị. Theo đó, chị Q. có thể đền bù cho ông B. một số tiền để ông này đồng ý mở lối đi qua trên phần diện tích đất thuộc sở hữu của ông, giá trị số tiền do các bên tự thỏa thuận. Trường hợp ông B. không đồng ý yêu cầu của chị Q., chị có thể thực hiện các bước theo quy định pháp luật dưới đây.

Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”

Như quy định trên, trường hợp chị Q. và ông B. không thỏa thuận được, gia đình chị vẫn không có lối đi ra đường công cộng, chị Q. có thể làm đơn gửi đến UBND phường/xã sở tại. UBND phường/xã phải tiến hành hòa giải, giải thích cho các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để có thể giải quyết vấn đề một cách ôn hòa. UBND phường/xã sẽ lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải; đây là cơ sở pháp lý để các bên căn cứ thi hành hoặc để bổ sung hồ sơ khởi kiện nếu cần. Trường hợp sau khi hòa giải tại UBND phường/xã, ông B. vẫn không mở lối đi qua cho gia đình chị Q., chị có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Để xác lập quyền có lối đi qua và củng cố hồ sơ khởi kiện gửi Tòa án, chị Q. cần chứng minh:

Gia đình chị là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản (nhà đất) bị vây bọc và gia đình chị không còn lối đi nào khác để ra đường công cộng;

Chỉ có duy nhất giải pháp là mở lối đi thông qua bất động sản (nhà đất) của gia đình ông B.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425