Mua nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động ẩn chứa nhiều rủi ro bởi lẽ người mua (NM) đã thanh toán tiền nhưng nhà vẫn chưa được nhận, một khi dự án (DA) hay chủ DA có vấn đề thì NM gặp rủi ro và tranh chấp xảy ra. Thực tế, trong thời gian qua nhiều tranh chấp về giao dịch này vẫn thường xuyên xảy ra và NM thường là bên phải chịu thiệt dù cho pháp luật đã có những chế tài chặt chẽ hơn. Để bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, Chuyên mục trích đăng ý kiến trao đổi của Ths.LS Lê Ngô Hoài Phong, Trưởng CN Văn phòng Luật sư Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng.

Thứ nhất, rủi ro lớn nhất là NM gặp phải chủ DA xem thường pháp luật, lừa đảo. Khi một chủ DA xem thường pháp luật thì những vướng mắc về thủ tục pháp lý của DA trong suốt quá trình triển khai xây dựng thường xảy ra như: không đóng hoặc chưa đóng đủ tiền sử dụng đất; chưa được phép mở bán DA nhưng lại mở bán; nợ thuế... Nghiêm trọng hơn, sau khi mở bán DA và thu được tiền, chủ DA ôm tiền bỏ trốn.

Thứ hai, rủi ro về năng lực và sự minh bạch tài chính của chủ DA. Không ít chủ DA hoạt động theo kiểu "mượn đầu heo nấu cháo". Chủ DA thường chỉ bỏ ra một phần vốn thấp để đầu tư DA, đa phần còn lại là vốn vay, huy động từ NM hoặc cả hai. Tuy nhiên, tiền huy động, nhận được từ NM không được chủ DA sử dụng đúng mục đích (đầu tư cho DA khác hoặc trả nợ...). Do đó, một khi thị trường bất động sản bất ổn thì rủi ro cho NM lập tức xuất hiện.

Thứ ba, rủi ro từ việc kiểm soát, giám sát thiếu chặt chẽ của ngân hàng. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì chủ DA phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ DA đối với NM. Do vậy, nếu ngân hàng không thực hiện tốt vai trò của mình thì tranh chấp giữa ngân hàng và chủ DA có thể xảy ra. Trong trường hợp này, người mua lại phải chịu rủi ro, chí ít là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ chưa được cấp.

Thứ tư, rủi ro về tiến độ bàn giao cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thực tế, rất ít DA thực hiện đúng tiến độ. Tuy nhiên, chủ DA thường đưa ra nhiều lý do để giải thích về nguyên nhân của sự chậm trễ.  Ngoài ra, theo quy định  của pháp luật, sau 50 ngày kể từ ngày bàn giao, chủ DA phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho NM nhưng ít có chủ DA nào tuân thủ đúng các quy định này. Có nhiều nguyên nhân về việc chậm trễ này, nhưng điều đáng quan tâm nhất là DA đó có sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên chưa thể hoàn thành thủ tục xin cấp. Cuối cùng, rủi ro về chất lượng DA. NM có thể phát hiện về chất lượng DA nhà ở không đúng như cam kết tại hợp đồng trước, trong và sau khi bàn giao. Tuy nhiên, nhiều NM đành phải "ngậm bồ hòn làm ngọt" vì họ hiểu rằng nếu kiện ra tòa thì phải thêm một lần tốn kém và lao tâm khổ tứ.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của CN Văn phòng Luật sư Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425