Chuyển nhượng QSDĐ bằng hợp đồng ủy quyền nhằm các mục đích như: Việc chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian, đặc biệt đối với những người mua đầu tư theo kiểu "lướt sóng", giúp họ mua nhanh, bán nhanh mà không mất thời gian chờ đợi làm thủ tục đăng ký sang tên QSDĐ. Ngoài ra, hình thức mua bán này còn nhằm mục đích tránh phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng ủy quyền là việc người sử dụng đất ủy quyền cho người khác để thay mặt mình thực hiện các quyền đối với mảnh đất và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng ủy quyền này, cơ bản người được ủy quyền có đầy đủ các quyền mà người nhận chuyển nhượng được phép thực hiện. Tuy nhiên, xét về bản chất, việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà chỉ ủy quyền thực hiện nhiệm vụ của chủ sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như sau:

Thứ nhất, do chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển QSDĐ từ người mua sang người bán trên thực tế, nên xét về bản chất người bán vẫn là chủ đất. Nếu xảy ra tranh chấp, người mua rất khó bảo vệ được quyền và lợi ích của mình, cũng như chứng minh là "chủ đất" mới. Bởi, việc chuyển QSDĐ chỉ phát sinh hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, làm thủ tục sang tên đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, nếu ký kết hợp đồng ủy quyền thì mặc dù người mua (người được ủy quyền) có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền, nhưng người bán (người ủy quyền) trong trường hợp này vẫn là "chủ đất" nên về nguyên tắc họ có mọi quyền đối với thửa đất của mình.

Thứ hai, một trong các bên có thể đơn phương chấm dứt việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây thiệt hại cho bên còn lại; đặc biệt đối với bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ phải gánh chịu rất nhiều thiệt hại nếu bị đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì các bên cũng có thể đơn phương chấm dứt ủy quyền bất cứ lúc nào. Trường hợp bên ủy quyền lật lọng, đơn phương chấm dứt việc ủy quyền thì bên được ủy quyền rất khó để chứng minh được mình là người chủ của mảnh đất đó.

Thứ ba, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Thứ tư, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn, do đó, nếu hết thời hạn ủy quyền mà người được ủy quyền không thể bán được mảnh đất đó thì khi hết thời hạn ủy quyền bắt buộc phải ủy quyền lại. Như vậy, nếu trong hợp đồng ủy quyền không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền mặc định có hiệu lực 1 năm kể từ ngày hai bên xác lập việc ủy quyền. Khi hết thời hạn ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ phải ký kết hợp đồng ủy quyền mới. Trường hợp bên ủy quyền không đồng ý tiếp tục ủy quyền thì người mua sẽ mất toàn bộ quyền lợi với mảnh đất đó.

Thứ năm, người ủy quyền có nguy cơ mất đất thổ cư đối với những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ kết hợp phải tách thửa. Thông thường, sau khi ký kết hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì người ủy quyền sẽ nhận tiền, còn người được ủy quyền sẽ nhận giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp người bán chỉ chuyển nhượng một phần diện tích trong tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận thì phải làm thủ tục tách thửa đất. Nếu người bán tin tưởng giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua làm thủ tục tách thửa và đăng ký đất đai, khi gặp người gian dối thì người bán có nguy cơ mất hết đất thổ cư.

Đ.L