Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có buộc phải công chứng?

Theo quy định của pháp luật, Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 121 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Điều 122 Luật Nhà ở:

“Điều 121. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Như vậy, căn cứ các quy định trên, có thể hiểu rằng hợp đồng đặt cọc thuộc trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các giao dịch bất động sản thuộc trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai và Điều 121 Luật Nhà ở thì phải được công chứng, chứng thực.

Hợp đồng được công chứng bị hủy bỏ khi nào?

Một hợp đồng đã được công chứng sẽ bị hủy bỏ nếu như có sự thỏa thuận, cam kết của tất cả những người tham gia hợp đồng, giao địch đã công chứng. Nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014:

“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.”

Ngoài ra, việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, nơi đã thực hiện việc công chứng và do công chứng viên thực hiện. Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng không còn tồn tại thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng người mua không mua, không chịu ký kết hợp đồng mua bán, vi phạm hợp đồng đặt cọc thì người bán có quyền bán cho người khác hay không?

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

“328. Đặt cọc

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, khi các bên từ chối thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận thì phải chịu trách nhiệm như sau:

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên có thể nhận định rằng, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết trong Hợp đồng đặt cọc thì bên bán có quyền bán cho người khác và cho đến nay chưa hề có văn bản quy phạm pháp luật nào cấm bên bán bán tài sản của mình nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, trên thực tế các tổ chức hành nghề công chứng không chấp nhận ký hợp đồng mua bán nhà đất khi bên bán muốn bán cho người khác với lý do là hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng các bên tham gia giao dịch đặt cọc chưa thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc, có thể có tranh chấp phát sinh. Điều này gây rất nhiều phiền hà cho người bán, và không ít trường hợp, bên mua lợi dụng điều này để buộc bên bán phải trả lại tiền cọc mới chấp nhận thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc.

Người bán nhà đất cần làm gì khi người mua bỏ cọc và không hợp tác ra công chứng huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc?

Từ phân tích tại Mục 3, khi bên mua bỏ cọc, không ký kết hợp đồng mua bán, vi phạm hợp đồng đặt cọc, bên bán có quyền bán nhà đất của mình cho người khác nhưng không thể ra công chứng để thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán như các trường hợp mua bán bình thường. Trong trường hợp này, bên bán cần phải khởi kiện ra Tòa án để tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Việc khởi kiện để hủy hợp đồng đã công chứng được quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

“2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Sau khi hợp đồng đặt cọc bị huỷ bỏ bằng một quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của Toà án, bên bán nhà đất mới thật sự có đầy đủ quyền để thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại công chứng.