Bạn đọc hỏi: Ông Nguyễn Văn A., trú tại TP Đà Nẵng, hỏi: Tôi có đặt cọc 1 tỷ đồng để mua 1 căn hộ của ông Trần Văn B. (ông B. mua căn hộ này qua đấu giá nhưng chưa làm thủ tục sang tên) với thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc (HĐĐC), hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn trên, ông B. phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 30 ngày kể từ ngày ký kết HĐĐC, ông B. không thực hiện đúng cam kết. Vậy cho tôi hỏi với trường hợp trên tôi có được quyền yêu cầu ông B. trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc không?

Luật sư Phạm Văn Thanh - Phó Trưởng Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP Đà Nẵng trả lời:

Theo nội dung ông A. cung cấp, ông B. có căn hộ mua đấu giá của Cơ quan thi hành án, tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký HĐĐC, ông B. chưa làm thủ tục sang tên căn hộ này và Cơ quan thi hành án đang là người quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn hộ. Do đó, việc ông B. không đứng tên quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 30 ngày như thỏa thuận ban đầu trong HĐĐC cần phải xem xét xem đây là lỗi chủ quan của ông B. hay do lỗi khách quan của Cơ quan thi hành án chậm sang tên cho ông B.       

Thứ nhất, trường hợp ông B. không chủ động liên hệ với Cơ quan thi hành án để làm thủ tục sang tên hoặc vì lý do khác xuất phát từ ông B. dẫn đến việc chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu căn hộ thì lỗi hoàn toàn thuộc về ông B. Căn cứ nội dung các bên thỏa thuận tại HĐĐC và theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, ông A. có quyền yêu cầu và ông B. có trách nhiệm phải trả lại 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và 1 tỷ đồng tiền phạt cọc cho ông A.

Thứ hai, về nguyên tắc, cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên, theo quy định tại Điều 315 Bộ luật Dân sự 2015, có 2 trường hợp bên vi phạm nghĩa vụ được miễn trừ trách nhiệm là: Bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng; Nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền. Quy định tại điều này không đề cập đến trường hợp vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan, không do lỗi của bên có nghĩa vụ có được miễn trừ trách nhiệm hay không. Để cụ thể và để có cơ sở giải quyết các tranh chấp trong trường hợp này, ngày 17-10-2018, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 25/2018/AL. Theo đó, nếu có căn cứ xác định việc vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan thì bên vi phạm được miễn trừ trách nhiệm. Như vậy, trường hợp có căn cứ xác định Cơ quan thi hành án chậm trễ trong việc sang tên quyền sở hữu căn hộ cho ông B. thì lỗi dẫn tới việc ông B. không thể thực hiện đúng cam kết với ông A. thuộc về nguyên nhân khách quan, không do lỗi của ông B. Áp dụng Án lệ số 25/2018/AL, ông B. được miễn trừ trách nhiệm. Do đó, trong trường hợp này, ông B. không phải chịu phạt cọc mà chỉ có trách nhiệm hoàn trả 1 tỷ đồng tiền cọc cho ông A. nếu các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Chuyên mục này có sự cộng tác về chuyên môn
của Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP Đà Nẵng.
Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456, 0903573138