Xu thế vay mua căn hộ cho thuê?

Thứ sáu, 01/11/2013 23:06

(Cadn.com.vn) - Trong lúc đất nền chỉ mới “gượng dậy”, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng thời gian gần đây bỗng “ấm” lại do nhu cầu vay mua căn hộ để cho thuê lan rộng. Có thể đây là kiểu kinh doanh “lấy mỡ nó rán nó”, nhưng đây cũng là một phương án kinh doanh khả thi trước viễn cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang quay lại thành phố này.

NGÂN HÀNG VÀO CUỘC

Nhu cầu vay mua căn hộ cho thuê đang “ấm” dần tại Đà Nẵng, tất nhiên có sự tham gia của các NH. Trong vai người vay vốn, chúng tôi gọi điện thoại đến NH B. trên đường 30 tháng 4. Khi trình bày nhu cầu vay mua căn hộ tại Đà Nẵng, chị H.L cho biết, NH này sẽ cho khách hàng vay khoảng 70% giá trị căn hộ. Thời gian cho vay phụ thuộc vào thu nhập của gia đình, trung bình 10 năm, tối đa là 20 năm. Tài sản thế chấp cho món vay là căn hộ đã mua.

Đề cập đến lãi suất (LS), nhân viên tín dụng ở đây cho biết, mức mời chào được NH đưa ra 6 tháng đầu là 8%/năm. 18 tháng tiếp theo, LS thả nổi theo nguyên tắc, LS cho vay bằng LS huy động tiết kiệm 24 tháng (trả lãi sau) cộng với biên độ cố định là 3,5%/năm.

Bắt đầu tháng thứ 25 trở đi, LS thả nổi theo nguyên tắc, LS cho vay bằng LS huy động tiết kiệm 24 tháng (trả lãi sau) cộng với biên độ cố định là 5,7%/năm. LS huy động tiết kiệm hiện tại (24 tháng trả lãi sau) là 8,5%/năm, với công thức này, LS cho vay điều chỉnh lần 1 sẽ là 12%/năm (8,5%/năm + 3,5%/năm), lần 2 là 14,2%/năm (8,5%/năm +5,7/năm). Nếu tính toán cẩn thận, LS những năm sau khá cao, e rằng người vay sẽ không thể “chịu đựng” nổi với thu nhập hiện nay.

Khu căn hộ cao cấp HAGL tại Đà Nẵng.

NGƯỜI VAY MUA CĂN HỘ NÓI GÌ?

Căn hộ Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) có nhiều loại. Loại 2 phòng ngủ (PN) có diện tích 93,58m2, loại 3 PN (110,63m2 và 117,22m2). Anh L. (nhân viên sell của Cty T.K, nhà môi giới căn hộ HAGL tại Đà Nẵng) cho biết, giá căn hộ ở đây tùy thuộc vào độ cao của tầng nhà, căn hộ càng thấp, giá càng rẻ.

Giá bán hiện nay (chưa có thuế VAT), từ tầng 4 đến tầng 9 là 11,9 triệu đồng/m2, tầng 10 - 15 là 12,15 triệu đồng/m2, tầng 16 - 21 là 12,4 triệu đồng/m2, tầng 22 - 27 là 12,65 triệu đồng/m2 và cao nhất là tầng 28 - 32 có giá 12,9 triệu đồng/m2. Ngoài ra, người mua căn hộ phải đóng phí bảo trì 2% giá trị căn hộ.

Như vậy, giá bình quân căn hộ tại HAGL là 1,215 - 1,651 tỷ đồng. Với mức vay 70% giá trị căn hộ, người vay tiền phải đảm bảo số vốn còn lại là 30% thì xem ra người có nhu cầu có thể tiếp cận được. Có nhiều khách hàng tìm đến thị trường này với nhiều nhu cầu khác nhau. Có người mua để ở, có người sở hữu để cho thuê, có nhà đầu tư “chê” LS tiết kiệm thấp, bỏ tiền mua căn hộ chờ cơ hội giá lên, bán ra để kiếm lời.

Để cho thuê, trước tiên, chủ đầu tư phải trang bị đầy đủ nội thất vì giá cho thuê sẽ tùy thuộc vào cách trang trí căn hộ. Chi phí trọn gói cho dịch vụ “mông má” dưới 100 triệu đồng. Hiện nay giá cho thuê căn hộ khảng 500USD/tháng (căn 2 PN), từ 600 - 700USD/tháng (căn 3 PN).

Riêng căn hộ chưa có nội thất, giá thuê ở mức 400USD/tháng.

Chị K.P. (P. Hòa Cường, Đà Nẵng), người đầu tư 3 căn hộ tại đây rồi cho người nước ngoài thuê, cho biết: với mức cho thuê 11 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 PN, nhà đầu tư đủ sức trả lãi NH trong một thời gian dài. Chị tính, với 1 căn hộ loại 2 PN (giá khoảng 1,3 tỷ đồng), tiền vay NH trung bình 900 triệu đồng, lãi phải trả hằng tháng 6 triệu đồng (6 tháng đầu), 9 triệu đồng (18 tháng tiếp theo) và 10,65 triệu đồng (kể từ tháng 25 trở đi). So sánh tiền thu được cho thuê nhà và tiền lãi vay phải trả, chị K.P. vẫn ở ngưỡng an toàn.

RỦI RO?

Về nhu cầu thuê, các nhà đầu tư căn hộ ở Đà Nẵng cho biết, khách thuê đa số từ Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc, Philippines và cả người Việt công tác tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, thời gian thuê ngắn (6 - 12 tháng), người cho thuê rất hiếm ký được hợp đồng dài hạn trên 1 năm. Nhu cầu thuê nhà nhiều, có nhiều trường hợp rất hấp dẫn, vừa ký hợp đồng mua căn hộ vừa ký kết luôn hợp đồng cho thuê nhà.

Hỏi về rủi ro trong quá phương án kinh doanh này, giới bất động sản cho biết, rủi ro cơ bản là “đầu ra” của thị trường thuê nhà. Nhiều khi tìm được “mối” cho thuê, nhà đầu tư mua căn hộ, ký kết hợp đồng cho thuê với thời gian 1 năm. Tuy nhiên, những năm tiếp theo, tìm người để cho thuê không hề đơn giản.

Để tìm được người thuê nhà, nhà đầu tư căn hộ phải thông qua môi giới cá nhân hoặc một doanh nghiệp. Số tiền chi hoa hồng môi giới thường là 1 tháng tiền thuê nhà (thuê 1 năm), 0,75 (thuê 9 tháng) và 0,5 tháng (thuê 6 tháng). Do vậy, phần thu nhập của nhà đầu tư căn hộ sẽ mất đi một ít so với dự kiến ban đầu.

Theo nhận định của các NH, nhu cầu vốn vay để đầu tư căn hộ tại Đà Nẵng đã có xu hướng tăng lên. Trong đó, vay mua để cho thuê đang có xu thế lan rộng bởi sự quay lại của các nhà đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt là Nhật Bản, Hàn Quốc...

Văn Khoa