Hai phần đất được tặng cho này tọa lạc ở phía sau nhà vợ chồng chúng tôi. Vì vậy, vợ chồng tôi đã đồng ý dùng một phần diện tích đất là 40m2 dùng làm lối đi qua để cho gia đình hai người con của chúng tôi sử dụng làm đường đi chung nội bộ. Phần lối đi chung này cũng được thể hiện trên sổ đỏ của chúng tôi là “diện tích sử dụng chung”. Ngày 15-5-2022, UBND quận B. ra quyết định thu hồi đất với diện tích 55m2 đất của gia đình tôi để làm dự án khu dân cư. Khi tiến hành đo đạc, gia đình tôi phát hiện diện tích thực tế bị thu hồi là 95m2, nhiều hơn 40m2 so với quyết định thu hồi đất. Gia đình tôi đã nhiều lần kiến nghị UBND quận B. tiến hành ra quyết định thu hồi bổ sung 40m2 đất để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, UBND quận B. đã phản hồi rằng diện tích 40m2 đất đó do gia đình tôi làm lối đi chung, đã trở thành đất giao thông nên không được xem xét bồi thường. Chưa tiến hành giải quyết thỏa đáng cho gia đình tôi, ngày 30-3-2023, UBND quận B. đã cho lực lượng xuống để cưỡng chế thu hồi 95m2 đất của gia đình tôi. Xin hỏi diện tích 40m2 đất dùng làm lối đi chung nội bộ của gia đình tôi khi Nhà nước thu hồi có được bồi thường không? Hành vi cưỡng chế thu hồi phần diện tích 40m2 đất của UBND quận B. như vậy có đúng không? Nếu không thì gia đình tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

*Luật sư Phan Thụy Khanh - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners – Trưởng Chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

1- Diện tích 40 m2 đất dùng làm lối đi chung nội bộ khi Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường không?

Theo thông tin ông Mạnh cung cấp, sau khi tách thửa cho 2 người con, vợ chồng ông đã đồng ý dùng 40m2 đất thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông để làm lối đi chung nội bộ cho gia đình hai người con, vợ chồng ông cũng không có văn bản nào hiến đất để làm đất giao thông công cộng. Phần diện tích 40m2 đất vẫn được thể hiện trên sổ đỏ đứng tên vợ chồng ông. Theo quy định pháp luật, quyền về lối đi qua, thường được gọi là quyền lối đi chung, thuộc một trong những quyền đối với bất động sản liền kề. Quyền này được hình thành trên cơ sở khi chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Quyền này chấm dứt khi nào? Khoản 2 Điều 256 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

“Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền

Theo quy định trên, khi không còn phát sinh nhu cầu hưởng quyền thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ chấm dứt. Có thể hiểu, khi Nhà nước thu hồi phần đất sử dụng chung này, gia đình 2 người con gái của ông không còn phát sinh nhu cầu hưởng quyền sử dụng phần lối đi qua này nữa, hay nói cách khác, không còn phát sinh nhu cầu sử dụng phần đất đứng tên vợ chồng ông. Lúc này, 2 gia đình người con đã chấm dứt quyền đối với 40m2 đất sử dụng chung đứng tên vợ chồng ông. Hơn nữa, vợ chồng ông không có văn bản nào đồng ý sử dụng phần diện tích 40m2 đất làm đất giao thông công cộng, mà chỉ có ý chí là dùng để làm lối đi nội bộ trong gia đình. Như vậy, phần đất sử dụng làm lối đi qua nội bộ gia đình không làm mất đi quyền sử dụng đất của vợ chồng ông, mà chỉ là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi đất, vợ chồng ông được hưởng mọi quyền lợi đối với phần đất 40m2 này.

Về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của luật này…”. Như vậy, diện tích 40m2 đất dùng làm lối đi qua đã được cấp sổ đỏ đứng tên vợ chồng ông, thì đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để làm dự án khu dân cư.

2- Hành vi cưỡng chế thu hồi 40m2 đất của UBND quận như vậy đã đúng chưa?

Thứ nhất, UBND quận B. đã có hành vi cưỡng chế thu hồi diện tích đất trên thực tế nhiều hơn diện tích đất theo quyết định thu hồi đất. Theo thông tin ông Mạnh cung cấp, quyết định thu hồi đất của UBND quận B. đã nêu rằng thu hồi 55m2 đất của gia đình ông. Tuy nhiên, trên thực tế, ngày 30-3-2023, UBND quận B. đã tiến hành cưỡng chế thu hồi 95m2 đất của gia đình ông. Thứ hai, UBND quậnB. đã có hành vi cưỡng chế thu hồi 40m2 đất khi chưa có quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất đối với 40m2 đất.

Khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất như sau:

“Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản”.

Việc cưỡng chế thu hồi đất phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định ở trên. Ở đây, UBND quận B. chưa có quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất đối với diện tích 40m2 đất của gia đình ông nhưng đã tiến hành cưỡng chế thu hồi đất với phần diện tích này. Việc cưỡng chế thu hồi đất khi chưa có quyết định thu hồi đất; chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chưa có quyết định cưỡng chế thu hồi đất là hành vi trái pháp luật, vi phạm quy định pháp luật về việc cưỡng chế thu hồi đất của người có quyền sử dụng đất.

3- Gia đình ông Mạnh phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Quy hoạch đất đai, nhà ở là việc phải thực hiện trong quá trình đô thị hoá, hiện đại hóa, thay đổi diện mạo đô thị. Việc thu hồi đất là điều phải làm, tuy nhiên với tính chất phức tạp và các dự án ngày càng nhiều, không tránh khỏi những sai sót trong quá trình giải toả, bồi thường. Tuy nhiên, pháp luật luôn đảm bảo sự công bằng, bảo vệ người dân có quyền sử dụng đất hợp pháp. Với hành vi cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật của UBND quận B., ông Mạnh nên cân nhắc lựa chọn các phương thức sau để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình:

Phương án 1: Khiếu nại hành vi cưỡng chế thu hồi đất của UBND quận B.

Ông Mạnh có thể làm đơn khiếu nại hành vi cưỡng chế thu hồi đất lên UBND quận B. trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày hành vi cưỡng chế thu hồi đất diễn ra, đề nghị xem xét lại hành vi đã thực hiện và yêu cầu cơ quan này có trách nhiệm bồi thường Nhà nước vì hành vi cưỡng chế trái pháp luật đối với 40m2 đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông theo quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Nếu không đồng ý với văn bản trả lời khiếu nại hoặc quá 45 ngày kể từ này nộp đơn mà khiếu nại không được giải quyết, ông Mạnh có thể khiếu nại lần 2 lên Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng hoặc tiến hành khởi kiện vụ án hành chính.

Phương án 2: Khởi kiện vụ án hành chính

Trường hợp ông Mạnh nhận thấy việc khiếu nại không còn hiệu quả, mong muốn được giải quyết bằng phương thức khác, ông Mạnh có thể tiến hành khởi kiện vụ án hành chính đến Tòa án Nhân dân TP Đà Nẵng, đề nghị Tòa án giải quyết: tuyên hành vi cưỡng chế thu hồi 40m2 đất của UBND quận B. là trái pháp luật, đồng thời yêu cầu UBND quận này có trách nhiệm bồi thường nhà nước vì hành vi cưỡng chế trái pháp luật đối với 40m2 đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông theo quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425