"Dư chấn" của cơn sốt đất nền tại Đà Nẵng- Quảng Nam từ những năm 2017-2018 tưởng chừng đã tạm lắng sau những ồn ào, thế nhưng thực tế cho đến nay vẫn còn âm ỉ, kéo dài. Thời gian qua, mặc dù chính quyền và ngành chức năng các địa phương đã tìm cách tháo gỡ "ngòi nổ", nhưng mấu chốt của vấn đề và giải pháp căn cơ nhất để hạ nhiệt thì vẫn còn đó khoảng trống. Và những hệ lụy để lại chính là bài học đắt giá cho cả chủ đầu tư, nhà phân phối và khách hàng...

Hàng trăm khách hàng vui mừng trước kết quả phiên xử phúc thẩm của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng vào ngày 8-5-2020 vừa qua.

Phán quyết công tâm

Những tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đất nền tại dự án Bách Đạt 1, 7B mở rộng, Hera complex Riverside tại khu đô thị mới Điện Nam- Điện Ngọc (Quảng Nam) thời gian qua đã tốn không ít giấy mực của báo chí và thu hút sự quan tâm của dư luận. Trải qua quá trình tranh chấp, kiện tụng kéo dài, đến nay tòa án đã có những phán quyết đảm bảo được quyền lợi cho những người mua đất tại các dự án này. Vấn đề còn lại là việc hiện thực hóa các phán quyết của tòa án của các bên liên quan để khách hàng, nhà đầu tư yên tâm làm ăn, ổn định cuộc sống.

Trở lại vụ việc, đầu tháng 1-2019, gần 1.000 khách hàng đã xuống tiền mua đất tại 3 dự án Bách Đạt 1, Khu đô thị 7B mở rộng và khu đô thị Hera Complex Riverside đã tập trung tại trụ sở Cty CP Bách Đạt An đòi sổ đỏ. Đây là những dự án do Bách Đạt An làm chủ đầu tư còn Cty CP đầu tư Hoàng Nhất Nam là nhà phân phối. Theo cam kết giữa các bên, đến quý III-2018, khách hàng sẽ nhận được sổ đỏ, tuy nhiên, quá thời hạn 6 tháng mà vẫn chưa có sổ, nhiều khách hàng đã bức xúc kéo đến trụ sở của hai công ty để đòi quyền lợi. Đặc biệt, Cty Bách Đạt An sau đó đã đơn phương chấm dứt hợp đồng với Hoàng Nhất Nam, đòi thu hồi toàn bộ lô đất đã bán. Thậm chí Bách Đạt An còn khởi kiện và buộc Hoàng Nhất Nam bồi thường vì cho rằng đơn vị này có vi phạm trong quá trình phát triển dự án.

Ngày 28-11-2019, TAND TP Đà Nẵng đã mở phiên tòa xét xử có sự tham gia tranh tụng của gần 300 khách hàng có quyền lợi liên quan. Sau 1 ngày xét xử, HĐXX không những không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mà còn buộc Bách Đạt An phối hợp với các đối tác và các cơ quan chức năng thực hiện giao đất, làm các thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân. Sau đó phía Cty Bách Đạt An đã kháng toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên xử phúc thẩm diễn ra vào chiều 8-5-2020, hàng trăm khách hàng đã vỡ òa niềm vui khi TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã một lần nữa tuyên không chấp nhận kháng cáo của Cty Bách Đạt An, giữ nguyên bản án sơ thẩm ngày 28-11-2019; buộc Cty này tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 1407/2017 và nhanh chóng thúc đẩy triển khai dự án, bàn giao đất và sổ đỏ cho người dân.

Trước phán quyết này, ông Nguyễn Viết Dự (trú TP Hội An, Quảng Nam) là khách hàng đã mua đất nền tại dự án cho biết: "Hội đồng xét xử cấp cao đã rất công tâm, đứng về phía dân. Cá nhân tôi rất mừng và cũng mong sớm nhận được sổ đỏ". Bà Võ Thị Quý Mến (P. Minh An, TP Hội An) cũng có cảm nhận tương tự. Tuy nhiên, bà cũng bày tỏ mong muốn bản án phúc thẩm được tuyên nêu trên không chỉ nằm trên giấy tờ, mà nó phải được thực thi. "Tôi cũng mong các cấp chính quyền, ngành chức năng có liên quan cùng phối hợp với Cty Bách Đạt An để hoàn tất các thủ tục ra sổ cho người dân, hoàn thành tâm nguyện của chúng tôi sau nhiều năm trời chờ đợi", bà Mến nói.

Bao giờ các phán quyết được hiện thực hóa?

Đến nay bản án đã được tuyên, trách nhiệm các bên đã rõ, nhưng câu chuyện ra sổ cho những người dân mua đất vẫn còn ở phía trước. Ghi nhận thực tế tại khu đô thị 7B mở rộng mới đây cho thấy, toàn bộ dự án đều được rào chắn lại, và mặc dù là "chủ đất" nhưng khi tiếp cận để xem tiến độ thực hiện dự án, ông Dự vẫn bị bảo vệ Cty Bách Đạt An cản trở không cho vào. "Chúng tôi tới khu 7B mở rộng là dự án Sakura. Hiện giờ nhân viên bên Bách Đạt An không cho vào khu vực dự án của chúng tôi. Chúng tôi rất bức xúc và mong muốn chủ đầu tư thi công để sớm được vào khu vực đất chúng tôi đã mua, có sổ và xây dựng nhà ở ổn định cuộc sống", ông Dự nói.

Cùng quan điểm với ông Dự, bà Nguyễn Thị Hồng Vân (TP Hội An) cho rằng, khi đã có sự phán quyết của tòa án, chúng tôi có nguyện vọng là dự án tiếp tục thực hiện, hai bên tiếp tục hợp đồng. Ngoài ra, chúng tôi mong muốn rút ngắn thời gian hoàn thiện các thủ tục pháp lý, hoàn thiện hạ tầng để sớm ra sổ đỏ cho người dân. "Theo kiểm định của Thanh tra tỉnh Quảng Nam thì dự án 7B mở rộng đã cơ bản hoàn thành, chỉ còn 20% các công đoạn cuối cùng nên có thể rút ngắn thời gian để ra sổ cho chúng tôi", bà Vân kiến nghị.

Ngoài ra, bà Vân cũng như nhiều khách hàng khác còn phân vân về sự chồng chéo giữa các quy định liên quan đến quy hoạch của khu đô thị mới Điện Nam- Điện Ngọc. Cụ thể, tại Quyết định 1253 về khớp nối quy hoạch chi tiết 1/500 có mật độ đất ở chỉ 35%, trong khi đó các quyết định phê duyệt 1/500 mới hay cũ vẫn không đảm bảo theo quy định này, do đó sau này người dân lo lắng không biết có nhận được sổ đúng theo quy định hay không?

Liên quan đến vụ việc này, trao đổi với chúng tôi, Luật sư (Ls) Dư Ngọc Thiện, Cty Luật TNHH Thiện Minh cho rằng, trước khi ký kết hợp đồng thì doanh nghiệp cần phải lưu ý đến 2 vấn đề. Thứ nhất, cần phải làm rõ những căn cứ pháp lý của nội dung hợp tác. "Khi một doanh nghiệp (DN) muốn hợp tác với ai về quan hệ pháp luật nào đó thì phải tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật đó. Phải nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình đối với bên mà mình định hợp tác, cũng như bên thứ 3, các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Và chỉ ký kết những hợp đồng hợp tác trong trường hợp căn cứ pháp lý đã được đảm bảo hoan toàn", Ls Thiện nói. Thứ 2, các DN phải dự liệu trước những tình huống, sự việc có thể xảy ra ngoài ý muốn. Và phải thống nhất được những phương án xử lý ngay từ giai đoạn ban đầu, để hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra và nếu có xảy ra thì cũng có cơ sở để giải quyết.

"Riêng với những nhà đầu tư, khách hàng, trước khi tiến hành giao dịch phải đề nghị bên giao kết hợp đồng với mình cung cấp hồ sơ pháp lý có liên quan, tìm hiểu, kiểm tra và đánh giá về tính pháp lý của hồ sơ đó. Thứ 2, trước khi giao dịch cần phải thỏa thuận, trao đổi với DN để làm rõ những quy định về chế tài đi kèm cùng cam kết tại hợp đồng. Bởi vì mỗi cam kết chỉ có giá trị khi có chế tài kèm theo. Nếu chỉ cam kết suông mà không có chế tài, khi DN vi phạm những cam kết thì hoàn toàn không có cơ sở để xử lý. Và khi đó những thiệt hại to lớn của khách hàng chỉ đánh đổi lại bằng sự uy tín, danh dự của 1 DN, còn thiệt hại vật chất là của người mua", Ls Thiện đưa ra lời khuyên.

D.H