*Luật sư Trần Cảnh Hiền (Văn phòng Luật sư Phong & Partners tại TP.Hồ Chí Minh) tư vấn về vấn đề trên như sau:

Trong quá trình sử dụng nhà thuê, việc phát sinh các vấn đề hư hỏng là điều khó tránh khỏi. Chính vì vậy, câu hỏi thường xuyên đặt ra là: Ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi nhà thuê bị hư hỏng? Để làm rõ vấn đề này, chúng ta cần xem xét quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các bên - các điều khoản cụ thể trong hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký.

Thứ nhất, quy định pháp luật về trách nhiệm sửa chữa

Theo quy định pháp luật, trách nhiệm sửa chữa được phân chia dựa trên nguyên nhân gây ra hư hỏng và mức độ hư hỏng của nhà thuê. Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa”.

Theo đó, chủ nhà - bên cho thuê có trách nhiệm bảo đảm nhà cho thuê ở trong tình trạng phù hợp với mục đích thuê. Nếu nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, liên quan đến cấu trúc và hệ thống chính, ví dụ như: dột mái, sụt móng, nứt tường; hư hỏng hệ thống điện, nước; hư hỏng kết cấu nhà ở như cầu thang, cửa chính... thì những hư hỏng này thường thuộc về trách nhiệm của chủ nhà. Bởi lẽ, những hư hỏng này thường nằm ngoài khả năng kiểm soát của bên thuê và có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị và độ an toàn của nhà cho thuê.

Đối với những hư hỏng nhỏ, thường xuyên phát sinh trong quá trình sử dụng như: hỏng khóa cửa, bóng đèn, vòi nước.... thường thuộc trách nhiệm của bên thuê. Bởi lẽ đây là những hư hỏng thường do quá trình sử dụng của bên thuê và sự hao mòn tự nhiên của thiết bị, bên thuê cần thực hiện sửa chữa để đảm bảo mục đích sử dụng của mình.

Thứ hai, vai trò của hợp đồng thuê nhà

Về cơ bản, việc thuê - cho thuê nhà ở là giao dịch giữa chủ nhà (bên cho thuê) và người sử dụng (bên thuê) chỉ trong một thời hạn nhất định, không làm thay đổi chủ thể có quyền định đoạt nhà thuê nên trách nhiệm sửa chữa nhà thuê thường thuộc về bên cho thuê.

Tuy nhiên, bên thuê và bên cho thuê cần ghi nhận cụ thể về phạm vi trách nhiệm của các bên trong hợp đồng thuê để xác định rõ trách nhiệm trong việc sửa chữa nhà thuê khi bị hư hỏng, tránh việc tranh cãi về việc hư hỏng lớn hay nhỏ trên thực tế bởi hiện nay chưa có quy định chính thức xác định thế nào là hư hỏng lớn, thế nào là hư hỏng nhỏ, mà chủ yếu dựa trên cảm quan và tập quán. Đây là chìa khóa để duy trì mối quan hệ tốt đẹp, đảm bảo quyền lợi của cả hai. Các điều khoản thường được quy định về:

- Loại hư hỏng nào thuộc trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê;

- Trình tự xử lý khi xảy ra hư hỏng và thời gian sửa chữa;

- Quy định về chi phí sửa chữa và cách phân chia chi phí.

Như nội dung đã phân tích nêu trên, trong tình huống của anh Minh, xét trên nguyên nhân dẫn đến việc hư hỏng và mức độ nghiêm trọng, có thể thấy việc sửa chữa hệ thống điện thường sẽ thuộc trách nhiệm của chủ nhà - bên cho thuê. Tuy nhiên, vì hợp đồng thuê không có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên trong việc sửa chữa hư hỏng trong quá trình thuê nhà, nên anh Minh cần thực hiện thông báo trước cho chủ nhà. Nội dung thông báo cần yêu cầu chủ nhà thực hiện việc sửa chữa hệ thống điện trong một thời hạn hợp lý nhất định. Đồng thời dự kiến trước cho chủ nhà biết về việc nếu chủ nhà vẫn không thực hiện việc sửa chữa thì anh Minh sẽ tự sửa chữa, hoặc thuê dịch vụ sửa chữa hư hỏng này với mức chi phí đã được thông báo trước. Sau đó, anh Minh cũng cần lưu giữ các hóa đơn, chứng từ mà mình đã thanh toán cho việc sửa chữa để làm cơ sở yêu cầu chủ nhà hoàn trả khoản chi phí phát sinh này cho mình.

Tranh chấp trong các giao dịch thuê nhà là loại tranh chấp xảy ra phổ biến trong thực tế, nhất là về trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng bởi các bên thường không có quy định cụ thể về vấn đề này trong hợp đồng. Do đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên thường không đủ cơ sở để xử lý. Qua tình huống của anh Minh, bạn đọc khi tham gia giao dịch thuê nhà cần quy định các điều khoản về quyền và nghĩa vụ các bên một cách chặt chẽ, hạn chế thấp nhất khả năng tranh chấp và có đủ cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822.678 - 0905.102.425