* Bà Nguyễn Thị Phường, ở H. HòaVang (TP Đà Nẵng), hỏi: Tôi có mua 1 căn nhà và đã hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (gọi tắt là sổ hồng). Trong thời gian chờ nhận kết quả, tôi bán căn nhà này cho người khác với giá 1,2 tỷ đồng và đã ký hợp đồng (HĐ) đặt cọc (ĐC), nhận số tiền đặt cọc 500 triệu đồng của bên mua nhà với thỏa thuận, trong 15 ngày kể từ ngày tôi nhận sổ hồng, hai bên sẽ ra công chứng ký HĐ chuyển nhượng và bên mua thanh toán hết số tiền còn lại. Tuy nhiên, do có phát sinh khiếu nại liên quan đến căn nhà nêu trên dẫn đến việc cấp sổ hồng cho tôi bị chậm trễ. Tôi đã gởi văn bản cho người mua nhà đề nghị gia hạn việc công chứng vì phải chờ giải quyết khiếu nại. Nhưng họ cho rằng tôi đã không thực hiện HĐ nên yêu cầu tôi trả lại tiền cọc và bị phạt cọc 500 triệu đồng. Tôi đồng ý trả lại tiền cọc nhưng không chấp nhận phạt cọc 500 triệu đồng vì việc chậm trễ phát sinh ngoài ý muốn của tôi chứ không phải do tôi không thực hiện HĐ. Bên mua nhà không đồng ý và sẽ khởi kiện ra tòa để buộc tôi trả tiền phạt cọc. Xin hỏi theo quy định của pháp luật thì tôi có phải bị phạt cọc hay không?

ThS. LS Lê Ngô Hoài Phong (Trưởng CN Văn phòng  Luật sư Phạm và Liên danh tại Đà Nẵng) trả lời: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc ĐC như sau: ĐC là việc một bên (sau đây gọi là bên ĐC) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận ĐC) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ĐC) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện HĐ. Trường hợp HĐ được giao kết, thực hiện thì tài sản ĐC được trả lại cho bên ĐC hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên ĐC từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì tài sản ĐC thuộc về bên nhận ĐC; nếu bên nhận ĐC từ chối việc giao kết, thực hiện HĐ thì phải trả cho bên ĐC tài sản ĐC và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản ĐC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với trường hợp bà Phường đã ký HĐ ĐC với bên mua nhà và đã nhận tiền ĐC, trong HĐ có nêu rõ thời gian ra công chứng ký HĐ chuyển nhượng và thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nhà, nhưng đến thời hạn thì bà không thực hiện nội dung đã thỏa thuận. Căn cứ theo quy định pháp luật trên đây, bà Phường sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua nhà số tiền cọc đã nhận và theo yêu cầu của bên mua nhà, bà còn phải trả cho bên mua nhà số tiền tương đương với số tiền cọc. Tuy nhiên, theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu bà Phường chứng minh được việc chậm trễ thực hiện HĐ là do nguyên nhân khách quan (không do lỗi của bà); chứng minh được đây không phải là trường hợp bà không muốn bán nhà hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục dẫn đến không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì bà có khả năng không phải chịu phạt cọc.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của CN Văn phòng Luật sư Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng.

Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425