*Luật sư Phan Thụy Khanh – Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners – Trưởng Chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Mua nhà là một quyết định quan trọng trong cuộc đời của mỗi người, việc đứng tên trên giấy tờ có thể ảnh hưởng rất lớn đến quyền sở hữu và pháp lý. Do đó, việc để cho người khác đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (gọi tắt là GCN) với những quyền hạn pháp lý đối với tài sản của mình là việc chẳng đặng đừng. Tuy nhiên, vì lý do này hay lý do khác, việc này khá phổ biến và từ đó cũng phát sinh nhiều tranh chấp trên thực tế. Pháp luật quy định về vấn đề này thế nào? Có cách nào giảm thiểu rủi ro không?

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

“1. Được cấp GCN..

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Xét ở góc độ pháp lý, việc mua nhà đất nhờ người khác đứng tên trên GCN là hành vi không được quy định trong các quy định pháp luật hiện hành, hay nói cách khác, là hành vi không được pháp luật thừa nhận. Ngoài ra, khi nhờ người khác đứng tên trên GCN nghĩa là bạn đang trao cho người đó quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với bất động sản đó, người đứng tên sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên GCN đó bao gồm: quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn, tặng cho, thừa kế.

Theo thông tin chị Lê Thùy C. cung cấp, vợ chồng chị đã nhờ chị P. đứng tên trên hợp đồng mua bán và GCN. Điều này đồng nghĩa với việc, về mặt pháp lý, chị C. không có bất cứ quyền hạn nào đối với nhà đất này. Ngược lại, việc chị P. đứng tên trên GCN sẽ được xem là một trong những căn cứ để xác định chị P. là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà đất nên sẽ được pháp luật bảo vệ theo các quy định hiện hành.

Việc chị P. nhiều lần tránh né thực hiện thủ tục sang tên lại cho vợ chồng chị C. cho thấy khó có khả năng hai bên tiến hành được việc thương lượng, thỏa thuận. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi của mình, chị C. có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu chị P. hoàn trả tài sản. Để chuẩn bị cho việc khởi kiện, chị C. cần thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh việc vợ chồng chị đã nhờ chị P. đứng tên mua nhà, có thể là thông tin chuyển khoản, giấy nhận tiền, nội dung trao đổi qua lại giữa hai bên bằng điện thoại, tin nhắn, email, sự làm chứng của người thứ ba, tất cả những thông tin tài liệu có liên quan khác…

Như đã đề cập, mặc dù việc mua bất động sản nhờ người khác đứng tên không được pháp luật thừa nhận và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng trên thực tế vẫn diễn ra khá phổ biến, xuất phát từ nhiều lý do, trong đó lý do thường thấy là nhu cầu của nhiều người Việt sinh sống ở nước ngoài muốn mua nhà đất ở quê hương nhưng theo quy định pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung chỉ được đứng tên trên GCN khi mua đất ở hoặc mua nhà ở gắn với đất trong các dự án phát triển nhà ở. Khi nhờ người khác đứng tên, đa phần là nhờ người thân trong gia đình hoặc người có tình cảm thân thiết, tin cậy, cho nên vì tâm lý e ngại, các bên chỉ tiến hành trên nền tảng tình cảm, tin tưởng lẫn nhau mà không có văn bản thỏa thuận rõ ràng. Để giảm thiểu rủi ro, khi muốn mua nhà đất nhưng không thể đứng tên, có thể tham khảo một số biện pháp sau đây:

Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng giữa hai bên, trong đó ghi rõ những lợi ích mà người đứng tên hộ có thể nhận được như: quyền sử dụng bất động sản, quyền cho thuê, quyền được hưởng hoa lợi từ khai thác bất động sản như trồng trọt, cho thuê mặt bằng, sử dụng mặt bằng để kinh doanh… Khi hai bên cùng có lợi thì việc lập văn bản thỏa thuận sẽ dễ dàng hơn, tránh được tâm lý e ngại trong quan hệ gia đình, người thân;

Thực hiện và lưu trữ đầy đủ chính xác các giao dịch chuyển tiền (sao kê ngân hàng, nội dung chuyển tiền, giấy nhận tiền, giao tiền…);

Thường xuyên liên lạc, trao đổi về việc sử dụng bất động sản của bên đứng tên hộ để kịp thời nắm bắt tình hình và có bằng chứng chứng minh tư cách chủ sở hữu thực sự của bất động sản…

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425