Trước sức ép lớn của “tảng đá” COVID-19, thị trường bất động sản cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý II-2021, đặc biệt là từ đầu tháng 6 đến nay, đã gặp phải rất nhiều khó khăn khi dịch ngày càng lan rộng.

Một góc Thành phố Hồ Chí Minh.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giảm mạnh

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết dưới những tác động của thị trường, đặc biệt là dịch COVID-19, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ và nhà phố cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, từ mức lợi nhuận 6-8% thời điểm 2017-2018, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ) đã giảm xuống chỉ còn khoảng 5,2% trong năm 2019. Đến thời điểm 2020, con số lợi nhuận trên tiếp tục hạ xuống mức 4,5% và rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng đầu năm 2021.

Xét về từng loại hình bất động sản, lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cao cấp hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường, chỉ đạt khoảng 3,7%. Căn hộ trung cấp có mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn nhưng cũng chưa đến 4,1%; trong khi dòng căn hộ bình dân lại là loại hình có lợi nhuận đầu tư vào khoảng 4,5-4,8%. Ngay cả các khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất Thành phố Hồ Chí Minh như quận 2, Bình Thạnh cũng ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7-3,8%, thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,4-4,8% của các dự án trung cấp bình dân tại khu vực quận 7, Bình Chánh và Nhà Bè.

Theo ông Tuấn, có 2 nguyên nhân chính khiến tỷ suất lợi nhuận chung cư cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh liên tục sụt giảm. Thứ nhất là nhu cầu từ nguồn khách nước ngoài đang giảm xuống do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Thứ hai là ảnh hưởng bởi sự “biến mất” của dòng sản phẩm nhà ở bình dân. Đưa ra dẫn chứng, ông Tuấn cho biết chỉ riêng trong 6 tháng đầu năm 2021, bất chấp thực tế thị trường liên tục đối mặt với 2 làn sóng COVID-19, giá bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng. Nếu quý I-2021, giá chung cư tại thành phố này tăng thêm 2-3% thì mức tăng này vẫn được duy trì trong quý 2.

Bên cạnh đó, theo ông Tuấn, thị trường căn hộ cho thuê sẽ còn tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi chênh lệch cung - cầu ngày càng nghiêm trọng. Sự biến mất của căn hộ bình dân và sự dư cung sản phẩm căn hộ cao cấp đang khiến nhu cầu thuê không tìm được sản phẩm phù hợp. Trong khi nhu cầu tìm thuê căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu đến từ người lao động với mức giá chào thuê rơi vào 5-8 triệu đồng/tháng thì lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung-cao cấp, giá thuê 10-20 triệu đồng/tháng.

Không chỉ riêng căn hộ, tỷ suất lợi nhuận chào thuê nhà riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cũng rất thấp, thậm chí thấp hơn cả mức lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện thời. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà riêng chỉ đạt tầm 2,3%/năm. Đơn cử như quận Bình Thạnh và quận 7 là hai quận có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà riêng tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 2,7%. Riêng khu vực thành phố Thủ Đức có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà riêng thấp, vào khoảng 1,9-2,3%.

Thị trường căn hộ tăng trưởng

Dù thị trường cho thuê gặp khó, nhưng theo đại diện Công ty tư vấn Bất động sản toàn cầu JLL Việt Nam, trong quý II-2021, nhu cầu thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn tăng trưởng tích cực với khoảng 6.745 căn hộ đã được giao dịch (tăng 72% so với cùng kỳ năm ngoái); chủ yếu là nhu cầu mua nhà để ở từ các dự án quy mô lớn nằm ở các quận ngoại thành. Trong đó, quận 9 và quận 12 dẫn dầu lượng căn hộ bán ra thành công lần lượt là 1,677 và 711 căn.

Lý do là nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư tự tin tăng giá trung bình trên một dự án lên 4-5% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, sự leo thang của chi phí nguyên vật liệu xây dựng cũng góp phần vào xu hướng tăng giá này. Trong quý II, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ ở Thành phố Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh với mức tăng 15,9% theo năm và 7,9% theo quý. Mặc dù vậy, đợt dịch COVID-19 lần thứ tư này cũng đã gây trở ngại tới các hoạt động đi thực tế dự án và làm giảm số lượng giao dịch vào cuối quý II.

Đối với triển vọng thị trường, theo đại diện JLL Việt Nam, tình hình dịch COVID-19 gây ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng cùng với những vướng mắc pháp lý hiện hữu ở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ khiến tổng nguồn cung nhà liền thổ trong phần còn lại của năm 2021 dao động mạnh trong khoảng 1.000-1.500 căn. Vì thế, để thích nghi với đợt dịch lần này, theo ghi nhận của JLL Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng phương pháp bán hàng trực tuyến để quảng bá sản phẩm. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tung nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn như lịch thanh toán dài hơn, lãi suất bằng 0 trong kỳ hạn dài cùng nhiều quà tặng giá trị...

Trong khi đó, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh nhiều khả năng sẽ phải chờ việc tiêm chủng vaccine đạt hiệu quả tốt để thuận lợi cho việc tái khởi động kinh doanh và làm việc bình thường. “Dự kiến trong quý III này sẽ có 11 dự án mở bán mới ở Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai. Chúng tôi tin tưởng khi dịch được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ quay trở lại và có những bước tăng trưởng mạnh,” ông Tuấn nói.

H.Võ