Thu hồi đất là gì?

Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất như sau:

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Theo Điều 61 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong những trường hợp:

Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

Xây dựng căn cứ quân sự;

Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

Xây dựng ga, cảng quân sự;

Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo Điều 62 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp:

Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Theo Khoản 11 Điều 3 và Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai; bao gồm các trường hợp:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Nhà nước có quyền thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, tuy nhiên, việc thu hồi đất phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

4. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Theo Điều 65 Luật Đất đai 2013, các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.

Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.

Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Quy định của pháp luật về bồi thường và bố trí tái định cư

1. Nguyên tắc bồi thường

Các nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 74 Luật Đất Đai 2013, hướng dẫn thực hiện tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP, bao gồm các nguyên tắc sau:

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

2. Quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định cụ thể tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Quy định pháp luật về tái định cư

Theo Điều 79, Điều 86 Luật đất đai 2013, có 3 hình thức để thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Thứ nhất, bồi thường bằng nhà ở, đây là việc người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng nhà ở mới do chủ đầu tư xây dựng.

Thứ hai, bồi thường bằng giao đất ở mới, đây là hình thức người bị thu hồi đất được cấp một diện tích đất nhất định để tự mình xây nhà ở. Nếu lô đất nằm ở trong khu tái định cư thì việc xây dựng nhà ở phải được thực hiện theo như thiết kế mẫu được đề ra nhằm đảm bảo quy hoạch.

Thứ ba, bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới. Hình thức tái định cư này áp dụng trong trường hợp người bị thu hồi đất không có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở hoặc đất ở mà muốn nhận tiền để tự lo nơi ở phù hợp với nguyện vọng, mong muốn, sở thích và điều kiện sống của mình.

Cần làm gì khi bị thu hồi đất mà không được bồi thường, bố trí tái định cư đúng pháp luật

1. Khiếu nại hành chính

Hồ sơ giải quyết

Hồ sơ giải quyết khiếu nại lần đầu bao gồm:

Đơn khiếu nại;

Tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp;

Biên bản kiểm tra, xác minh, kết luận, kết quả giám định (nếu có);

Biên bản tổ chức đối thoại (nếu có);

Quyết định giải quyết khiếu nại;

Các tài liệu khác có liên quan.

Hồ sơ giải quyết khiếu nại lần hai bao gồm: Việc giải quyết khiếu nại lần hai phải được lập thành hồ sơ như lần đầu, kèm theo ý kiến bằng văn bản của Hội đồng tư vấn (nếu có).

Trình tự, thủ tục

Bước 1: Khiếu nại lần đầu

Người khiếu nại nộp đơn khiếu nại hoặc trực tiếp khiếu nại tới cơ quan và cá nhân có thẩm quyền giải quyết. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu thuộc về cơ quan, cá nhân đã ra quyết định thu hồi đất, đền bù và hỗ trợ tái định cư:

Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với các quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh;

Chủ tịch UBND cấp huyện đối với các quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, cơ quan và cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại gửi thông báo thụ lý, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại. Nếu người khiếu nại đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì kết thúc khiếu nại. Trường hợp không đồng ý hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì thực hiện khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính.

Bước 2: Khiếu nại lần hai

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn quy định mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì tiến hành nộp đơn khiếu nại lần hai đến cơ quan có thẩm quyền (kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu) hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai thuộc về cơ quan cấp trên, lãnh đạo cấp trên trực tiếp của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, cơ quan và cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại gửi thông báo thụ lý, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại. Nếu người khiếu nại đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai thì kết thúc việc khiếu nại. Trường hợp không đồng ý hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì người khiếu nại thực hiện khởi kiện vụ án hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

2. Khởi kiện hành chính

Hồ sơ khởi kiện

Đơn khởi kiện quyết định thu hồi đất

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

Ngày, tháng, năm làm đơn;

Tòa án được yêu cầu giải quyết vụ án hành chính;

Tên, địa chỉ; số điện thoại, số fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

Nội dung quyết định hành chính (nội dung của quyết định thu hồi bồi thường đất)

Yêu cầu đề nghị Tòa án giải quyết;

Cam đoan về việc không đồng thời khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện

Bản sao Quyết định thu hồi đất, bản sao các quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có)…;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền);

…

Cách nộp hồ sơ khởi kiện:

Theo Điều 119 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì người khởi kiện gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng một trong các phương thức sau đây:

Nộp trực tiếp tại Tòa án

Gửi qua dịch vụ bưu chính

Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)

Trình tự, thủ tục:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ đã nêu ở trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người khởi kiện hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định tại Luật Tố tụng hành chính 2015. Theo đó, thẩm quyền của Tòa án được xác định như sau:

Đối với quyết định thu hồi đất do UBND huyện ban hành: Tòa án nhân dân tỉnh nơi có đất bị thu hồi sẽ là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết vụ án.

Đối với quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh ban hành: Tòa án nhân dân cấp cao sẽ là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết vụ án.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu khởi kiện

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong 03 ngày kể từ ngày được phân công, thẩm phán tiến hành xem xét quyết định có thụ lý vụ án hay không.

Thời hạn chuẩn bị xét xử cho các vụ án, trừ vụ án xét xử theo thủ tục rút gọn, vụ án có yếu tố nước ngoài là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Thẩm phán sẽ dựa trên các tài liệu, chứng cứ được các bên cung cấp hoặc tài liệu, chứng cứ tự mình thu thập được để đưa ra quyết định cuối cùng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa án sơ thẩm tuyên án, đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền kháng cáo để giải quyết vụ việc theo thủ tục phúc thẩm.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425