* Luật sư Hồ Thị Hương Sen – Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Thuê nhà luôn là một trong những giao dịch rất phổ biến, đặc biệt ở các thành phố lớn. Từ đó, các tranh chấp liên quan đến việc thuê nhà cũng xảy ra thường xuyên, xuất phát từ những tình huống khách quan, từ sự cố tình vi phạm của một bên hoặc có thể từ sự thiếu hiểu biết pháp luật của các bên giao dịch. Trong số đó, không ít trường hợp bên thuê nhà phải chịu thiệt khi phát sinh tranh chấp với chủ nhà chỉ vì không nắm rõ các quy định của pháp luật. Việc chủ nhà cho thuê muốn bán nhà khi đang còn trong thời hạn thuê như trường hợp của chị Thu cũng xảy ra rất nhiều, điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến bên thuê nhà. Chị Thu có thể tham khảo câu trả lời của Luật sư dưới đây.

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà giữa chị Thu và bên cho thuê có hiệu lực pháp luật không?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê.

Về hình thức của hợp đồng thuê nhà, Điều 163 Luật nhà ở 2023 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản…”.

Đồng thời, khoản 2 Điều 164 Luật nhà ở 2023 cũng quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở: “Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.

Theo các quy định vừa nêu, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng thuê nhà đã ký giữa chị Thu và chủ nhà là hợp đồng có hiệu lực, hai bên có các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng và theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và các quy định khác có liên quan.

Thứ hai, chủ nhà có quyền bán nhà khi đang cho thuê hay không?

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, nếu hợp đồng thuê nhà có nội dung chủ nhà không được quyền bán nhà trong thời hạn thuê thì chủ nhà không được quyền bán nhà đang cho thuê. Trường hợp hợp đồng không có quy định, chủ nhà có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải tuân theo các quy định của pháp luật, cụ thể:

Khoản 1 Điều 168 Luật nhà ở 2023 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau: “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.

Theo đó, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà là tài sản đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán nhà và các điều kiện liên quan. Việc thông báo này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thuê, tạo cơ hội cho họ có thể mua lại căn nhà đang thuê nếu muốn.

Bên thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà đang cho thuê. Tuy nhiên, quyền ưu tiên này chỉ được áp dụng trong trường hợp không có điều khoản nào khác trong hợp đồng thuê hoặc quy định khác của BLDS. Nếu bên thuê không có nhu cầu hoặc không thể mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo, chủ sở hữu nhà có thể tiến hành bán nhà cho người khác.

Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận về thời hạn dài hơn 30 ngày nếu muốn, trường hợp không có thỏa thuận thì chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà cho bên thứ ba sau 30 ngày kể từ ngày thông báo. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai bên tham gia hợp đồng thuê nhà: Bên cho thuê có quyền bán nhà và bên thuê có quyền ưu tiên mua.

Như vậy, chủ nhà hoàn toàn có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải tuân theo các bước thông báo và đảm bảo quyền ưu tiên mua của chị Thu. Bên cho thuê nhà không thể tự ý bán nhà mà không thông báo cho chị Thu và phải chờ hết thời hạn ưu tiên trước khi muốn bán cho người khác.

Thứ ba, chị Thu có được tiếp tục thuê nhà trong trường hợp chủ nhà bán nhà cho thuê?

Khoản 2 Điều 173 Luật nhà ở 2023 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Theo đó, khi chủ sở hữu nhà bán nhà đang cho thuê cho người khác thì bên thuê vẫn được quyền tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng. Điều đó có nghĩa là, dù nhà đã được bán cho chủ sở hữu mới nhưng bên thuê vẫn được tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng, nếu các bên không có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đã ký trước đó, bao gồm việc duy trì các điều kiện thuê trong hợp đồng, chẳng hạn như giá thuê, thời hạn thuê và các quyền lợi khác của bên thuê. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên thuê trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp không có thỏa thuận khác, chị Thu sẽ được tiếp tục thuê nhà từ chủ sở hữu mới cho đến khi hợp đồng hết thời hạn, chủ mới phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ cũ trong hợp đồng thuê nhà.

Thứ tư, chị Thu nên làm gì trong trường hợp chủ nhà mới không chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê?

Theo phân tích ở trên, khi bên cho thuê bán nhà cho người khác, chị Thu vẫn được quyền tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, chủ nhà mới phải tôn trọng và thực hiện các điều khoản trong hợp đồng thuê giữa chị Thu và chủ nhà cũ. Trong trường hợp chủ nhà mới không chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, chị Thu nên xử lý theo các bước sau:

Bước 1: Trực tiếp trao đổi, thương lượng

Chị Thu cần trao đổi, thương lượng với chủ nhà cũ và chủ nhà mới để các bên có thể đi đến thoả thuận phù hợp, đảm bảo lợi ích của các bên: chị Thu được bồi thường thiệt hại do không được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng; chủ nhà cũ không phải vướng vào các tranh chấp, chủ nhà mới nhanh chóng được sở hữu căn nhà mà không phải mất thời gian và chi phí giải quyết tranh chấp…

Đối với chủ nhà cũ, chị Thu có thể trao đổi về nghĩa vụ đảm bảo cho chị quyền được thuê nhà đến hết thời hạn theo quy định tại hợp đồng và nghĩa vụ báo trước khi muốn bán nhà theo quy định của pháp luật như phân tích ở trên; yêu cầu chủ nhà cũ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chị hoặc chịu phạt do vi phạm hợp đồng (nếu có).

Với chủ nhà mới, chị Thu cũng trao đổi, giải thích các quy định pháp luật về nghĩa vụ của chủ sở hữu mới như phân tích ở trên, để các bên có thể thống nhất được cách giải quyết tốt nhất.

Việc thương lượng nên được ưu tiên thực hiện bởi giải pháp này tối ưu về chi phí, thời gian cũng như công sức bỏ ra để giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án

Nếu phương án thương lượng không hiệu quả, chị Thu có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, cụ thể:

Trường hợp chị Thu vẫn muốn tiếp tục thuê nhà mà chủ nhà mới không đồng ý cho chị thuê như hợp đồng đã ký trước đó, chị có quyền gửi đơn khởi kiện yêu cầu chủ nhà mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Đồng thời, chị Thu cũng có quyền khởi kiện yêu cầu chủ nhà cũ bồi thường thiệt hại và chịu phạt vi phạm hợp đồng (nếu trong hợp đồng có quy định) do đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và không thông báo trước cho chị việc bán nhà.

Lưu ý: Chị Thu cần giữ hợp đồng thuê nhà bản gốc, các giấy tờ chứng minh việc thanh toán tiền thuê và các thông báo (nếu có) vì đây là các chứng cứ quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Tóm lại, chị Thu vẫn được quyền thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng dù nhà đã có chủ mới, trường hợp chủ mới không đồng ý cho chị tiếp tục thuê, chị hoàn toàn có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, việc chị muốn tiếp tục thuê nhà trong khi chủ mới không muốn cho chị thuê thì sẽ có nhiều bất lợi cho chị trong tương lai. Do đó, chị cần cân nhắc lại một lần nữa về việc có tiếp tục thuê hay không và trước hết, chị nên cố gắng thương lượng với chủ nhà cũ và chủ nhà mới để tìm ra giải pháp thỏa đáng nhất cho các bên.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425