Ngày 11-6, ông Phùng Phú Phong - Giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết, Sở đã có báo cáo gửi UBND TP Đà Nẵng về những tồn tại, vướng mắc tại Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B.  mặc dù chưa nghiệm thu nhưng đã đưa dân vào ở. Đáng chú ý là nếu chiếu theo các quy định hiện hành, cơ quan chức năng phải thực hiện dừng hoạt động công trình, đồng nghĩa với việc phải di dời dân ra khỏi dự án này.

Theo ý kiến của Sở Xây dựng, nếu thực hiện đúng quy định của pháp luật thì phải thực hiện dừng hoạt động công trình, đồng nghĩa với việc phải di dời dân ra khỏi dự án này.

Rà đến đâu sai đến đó

Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng, kết quả rà soát và ý kiến của các sở ngành liên quan đã làm rõ một số tồn tại, vướng mắc như: Dự án đã được triển khai xây dựng, tuy nhiên hiện tại chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư để làm cơ sở pháp lý thực hiện các thủ tục khác có liên quan. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa nghiệm thu công trình, chưa nghiệm thu PCCC, chưa có xác nhận hoàn thành các công trình bảo vệ môi trường... để đưa công trình vào sử dụng. Việc bàn giao nhà cho người dân vào ở trong điều kiện còn thiếu nhiều thủ tục không đảm bảo an toàn cho việc sử dụng, nguy hiểm đối với người và tài sản là vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về PCCC và pháp luật về xây dựng.

Về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết, từ ngày 1-1-2021, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 có hiệu lực thi hành, chỉ quy định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị. Tuy nhiên, theo ý kiến của Sở KH-ĐT, tại khoản 1 Điều 42 Luật Đầu tư 2020 quy định: "Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư phải được thực hiện trước khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư". Khoản 4 Điều 115 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26-3-2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư cũng nêu rõ: "Đối với dự án đã xác định được chủ đầu tư theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm xác định chủ đầu tư và đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 mà chưa được giải quyết trước ngày 1-1-2021 thì được tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Dự án chưa xác định được chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 mà chưa được giải quyết trước ngày 1-1-2021 thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này". Căn cứ các quy định của pháp luật, Sở Xây dựng Đà Nẵng kiến nghị 2 phương án xử lý đối với dự án chung cư Monarchy Block B. 

Phương án thứ nhất là không thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án, vì việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư sau khi dự án đã triển khai thực hiện là không đúng quy định. Yêu cầu Cty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng hoàn thiện thủ tục chấp thuận nghiệm thu hệ thống PCCC, môi trường, kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Sau khi hoàn thành các yêu cầu nêu trên, dự án trên thuộc loại hình bất động sản có sẵn, việc kinh doanh bất động sản áp dụng theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (không có quy định về thông báo của cơ quan chức năng về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán). Phương án này phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Đầu tư 2020. Tuy nhiên, khó khăn là hiện tại chủ đầu tư chưa thực hiện một số các thủ tục có liên quan, trong đó có thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền trên đất.

Phương án thứ hai là tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án theo Luật Nhà ở năm 2014 được quy định tại điểm a khoản 4 Điều 115 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26-3-2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định. Nếu thực hiện sẽ đảm bảo pháp lý để thực hiện các thủ tục có liên quan còn lại của dự án như: Thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền trên đất, thủ tục nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng... Tuy nhiên lại vi phạm nguyên tắc về đầu tư xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Đầu tư 2020.

Sở Xây dựng cũng đề nghị Sở TN-MT sớm tham mưu cho UBND TP Đà Nẵng phê duyệt nghĩa vụ tài chính phát sinh do điều chỉnh quy hoạch của dự án. Cục Thuế TP Đà Nẵng thực hiện việc thông báo, thu hồi về ngân sách số tiền sử dụng đất thất thu, 10% tiền sử dụng đất đã giảm theo Kết luận số 2852/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ và các nghĩa vụ tài chính khác (nếu có). Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án theo quy định.

Cân nhắc các phương án xử lý

Ông Phùng Phú Phong cho biết, về khắc phục hậu quả do chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho người dân vào ở khi chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định, tại cuộc họp ngày 28-5-2021, Sở Xây dựng đã đưa ra 2 phương án để các đơn vị có liên quan góp ý, đề xuất. Phương án thứ nhất là tạm thời vẫn để người dân đã chuyển vào ở trong chung cư này tiếp tục cư trú bình thường, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư phải có giải pháp tạm thời để đảm bảo an toàn cho người và tài sản. Việc này nhằm đảm bảo tình hình an ninh trật tự tại địa phương, tránh khiếu kiện đông người. Phương án thứ hai là yêu cầu dừng hoạt động công trình, đồng nghĩa với việc phải di dời dân ra khỏi công trình. Đây cũng là phương án mà Sở Xây dựng đề xuất thực hiện. 

Theo ông Phong, Sở Xây dựng xét thấy pháp luật về PCCC quy định cụ thể và đầy đủ các thủ tục để tạm dừng hoạt động công trình (dừng hoạt động công trình nếu không khắc phục sau thời hạn quy định) do không đảm bảo điều kiện về PCCC. Do vậy, Sở đề xuất thông qua các quy định của pháp luật về PCCC để thực hiện. Cụ thể là Công an TP Đà Nẵng kiểm tra, xem xét tạm đình chỉnh hoạt động do vi phạm trong lĩnh vực PCCC, đồng thời xử lý vi phạm hành chính (nếu có). Trên cơ sở văn bản tạm đình chỉnh hoạt động nếu không khắc phục sau thời hạn quy định của cơ quan công an, yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng hoạt động công trình và có trách nhiệm tổ chức di dời người dân ra khỏi công trình, đảm bảo điều kiện sinh hoạt cho các cư dân, giải quyết các phát sinh trong quá trình thực hiện (nếu có). UBND quận Sơn Trà tổ chức thực hiện việc cưỡng chế tạm dừng hoạt động của công trình trường hợp chủ đầu tư không thực hiện. Cùng với đó, Điện lực Đà Nẵng căn cứ các Quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng để chấm dứt hợp đồng cung cấp điện theo đúng quy định. Đồng thời, có trách nhiệm ngừng cung cấp điện sau khi cơ quan công an ban hành văn bản tạm dừng hoạt động công trình. CAQ Sơn Trà căn cứ các quyết định xử phạt vi phạm hành chính để rà soát, thu hồi sổ đăng ký tạm trú đã cấp và quản lý cư dân theo đúng quy định. Đối với thủ tục về nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương hoàn chỉnh các thủ tục có liên quan đến tổ chức nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo đúng quy định của Luật Xây dựng 2014 (điều chỉnh, bổ sung năm 2020). Trong thời gian chưa hoàn thành các thủ tục có liên quan, nghiêm cấm chủ đầu tư tiếp tục kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; bàn giao căn hộ có khách hàng vào ở.

Về việc vì sao dự án được triển khai xây dựng khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư để làm cơ sở pháp lý thực hiện các thủ tục khác có liên quan, ông Phùng Phú Phong cho biết: "Thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư/chứng nhận đầu tư/đăng ký đầu tư giai đoạn 2005-2020 được quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Do vậy, nên hầu hết giai đoạn từ 2005-2018 các dự án phát triển nhà ở có thể làm thủ tục này theo 1 trong 2 Luật khi lập các thủ tục hành chính tại Sở Xây dựng để thẩm định các bước thiết kế, cấp phép, cho bán nhà ở hình thành trong tương lai, Sở mình không kiểm tra về hồ sơ pháp lý này. Riêng đối với dự án Monarchy Bock B trước khi Sở cấp phép xây dựng đã được cấp Giấy CNQSDĐ, thẩm duyệt PCCC, Đánh giá tác động môi trường; thẩm định Thiết kế cơ sở và Thiết kế bản vẽ thi công do Bộ Xây dựng thẩm định. Đây là công trình cấp I, Bộ Xây dựng thẩm định Thiết kế cơ sở. Sở Xây dựng cấp phép theo đúng Thông tư 15/2016", ông Phong cho hay.

CÔNG KHANH