Thời gian vừa qua, Chuyên mục nhận được một số câu hỏi của bạn đọc quan tâm về thời hạn sử dụng nhà chung cư (NCC), quyền của chủ sở hữu NCC sau khi NCC hết thời hạn sử dụng... Để làm rõ các nội dung liên quan, Chuyên mục trích đăng ý kiến của Ths. Luật sư Lê Ngô Hoài Phong, Trưởng Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng, về vấn đề này dưới đây.
Thứ nhất, thời hạn sử dụng NCC căn cứ vào cấp công trình xây dựng. Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng NCC được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có NCC. Theo đó, Thông tư số 10/2013/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn cụ thể như sau: công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm; công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng hơn 100 năm. Khi NCC hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình NCC này để xử lý. Thứ hai, khi hết thời hạn sử dụng, NCC có thể bị phá dỡ. Cũng theo quy định tại Điều 99, Luật Nhà ở 2014, trường hợp NCC còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định; trường hợp NCC bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu NCC có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại NCC mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định. Trong trường hợp khu đất có NCC vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại NCC mới, nếu không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu NCC phải bàn giao lại NCC này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch. Thứ ba, khi NCC bị phá dỡ để xây dựng công trình khác thì chủ sở hữu được bố trí tái định cư. Theo quy định tại Điều 116 Luật Nhà ở thì, việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có NCC thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại NCC được thực hiện như sau: trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại NCC mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại NCC thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425.
