*Luật sư Phan Thụy Khanh - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners - Trưởng Chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Cha mẹ thương con không tiếc gì, có thể cho con tất cả tài sản mà cả đời họ gầy dựng. Có những trường hợp, cha mẹ đã tặng cho con nhà cửa, đất đai, mong muốn con gây dựng tổ ấm, thành gia lập thất, thế nhưng, con cái lại phụ tấm lòng của cha mẹ, sa đọa vào những tệ nạn xã hội khiến cha mẹ phải lo lắng. Trong những trường hợp như thế này, cha mẹ có thể đòi lại nhà đất đã cho không?

1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

2. Khi nào hợp đồng tặng cho có hiệu lực?

Hợp đồng tặng cho bao gồm tặng cho động sản và tặng cho bất động sản. Theo quy định pháp luật, hiệu lực hợp đồng tặng cho của 2 loại tài sản này khác nhau.

Đối với động sản, theo Điều 458 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; đồng thời, đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Đối với bất động sản, theo Điều 459 Bộ luật dân sự 2015, việc tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Theo đó, đối với trường hợp tặng cho tài sản là nhà đất, hiệu lực của hợp đồng phát sinh kể từ thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thủ tục đăng ký sang tên được thực hiện sau khi đã thực hiện xong thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho tài sản tại văn phòng công chứng. Trường hợp của vợ chồng ông T, Hợp đồng tặng cho đã được ký và công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký, do đó chưa phát sinh hiệu lực.

3. Tặng cho tài sản có điều kiện

Theo Điều 457 Bộ luật dân sự nêu trên, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Tuy nhiên, cũng có trường hợp người tặng cho tài sản đi kèm với điều kiện, Điều 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, việc tặng cho tài sản có thể được thực hiện với điều kiện đi kèm, miễn sao điều kiện này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Khi lập hợp đồng tặng cho có điều kiện, bên tặng cho sẽ yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ nhất định ở thời điểm trước hoặc sau khi tặng cho, nghĩa là, nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho phải thực hiện có thể kéo dài sau khi đã thực hiện xong thủ tục tặng cho tài sản. Trong trường hợp nếu bên nhận tặng cho không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Thậm chí, kể cả trường hợp hợp đồng tặng cho không ghi rõ điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp, thì hợp đồng tặng cho phải được xác định là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Nội dung này đã được thể hiện tại Án lệ số 14/2017/AL được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017.

4. Ba mẹ tặng cho con nhà đất, có đòi lại được không?

Trở lại câu hỏi của ông Đặng T., vì ông T không cung cấp thông tin chi tiết đầy đủ về nội dung Hợp đồng tặng cho nên có 2 khả năng có thể xảy ra:

a. Trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện

Nếu Hợp đồng đã ký là Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, thì con của ông T phải thực hiện các nghĩa vụ theo Hợp đồng tặng cho và các văn bản, tài liệu có liên quan (nếu có). Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà con của ông T không thực hiện thì vợ chồng ông T. có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngay cả khi đã thực hiện thủ tục đăng ký, hợp đồng tặng cho đã phát sinh hiệu lực.

b. Trường hợp tặng cho tài sản không có điều kiện

Nếu Hợp đồng đã ký là Hợp đồng tặng cho tài sản không điều kiện, hiệu lực sẽ phát sinh ngay khi người con của ông T thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vợ chồng ông T không có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho, trừ khi Hợp đồng đã ký bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo thông tin ông T cung cấp, sau khi ký Hợp đồng tặng cho tại Văn phòng công chứng, gia đình ông chưa thực hiện thủ tục sang tên. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”, thì Hợp đồng tặng cho của vợ chồng ông T với con trai chưa phát sinh hiệu lực.

Mặc dù vậy, theo quy định Điều 5 Luật công chứng 2014 thì hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, do đó vợ chồng ông T nếu không muốn cho con trai nhà đất nữa thì phải yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho đã được công chứng. Thủ tục yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho đã được công chứng chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng năm 2014 như sau:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.”

Theo đó, vợ chồng ông T. và con trai cần đến phòng công chứng nơi đã thực hiện công chứng Hợp đồng tặng cho trước đây để thực hiện việc yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng tặng cho; nghĩa là việc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ thực hiện được khi có sự chấp thuận của con trai ông T., vợ chồng ông T. không thể đơn phương yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho được. Nếu con trai ông T. không đồng ý, vợ chồng ông T. sẽ không thể thực hiện việc hủy bỏ Hợp đồng tại Văn phòng công chứng. Trong trường hợp này, vợ chồng ông T. phải khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu hủy hợp đồng công chứng để được Tòa án thụ lý và giải quyết theo trình tự, thủ tục pháp luật.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425