(Cadn.com.vn) - Đại hạ giá, siêu rẻ, cơ hội duy nhất, căn hộ trong mơ,... là cách quảng cáo rầm rộ của các bộ phận PR (public relations) trên thị trường căn hộ thời gian gần đây. Thế nhưng, đằng sau những hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng là “miền đất hứa” đầy bất trắc và rủi ro, thậm chí có nguy cơ mất trắng vì năng lực tài chính của các chủ đầu tư “tay không bắt giặc”.

Từ chuyện ở Hà Nội...

“Ôm” căn hộ vội vàng, không quan tâm đến tính pháp lý của dự án (DA) cũng như bản hợp đồng góp vốn là những sơ hở “chết người” khiến cho khách hàng đứng trước nguy cơ mất trắng hàng tỷ đồng. Nhiều người mua căn hộ đã bật khóc khi nghe tin DA ngừng thi công vì thiếu vốn, vài chủ đầu tư thu tiền trước rồi “đắp chiếu” bỏ chạy làm cho người mua nhà “tá hỏa”, chạy khắp nơi để đòi lại tiền.

Từng được mệnh danh là “thành phố trong mơ” - Usilk City (tọa lạc trên đường Lê Văn Lương kéo dài - Hà Đông - Hà Nội) tiến hành thu 100% tiền nhà rồi “bất động” trong một thời gian dài. DA được giới thiệu là quy mô lớn với 13 tòa nhà cao cấp (25-50 tầng), rộng 9,2ha với mức đầu tư lên tới 10.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, viễn cảnh tốt đẹp đó đã không xảy ra khiến người mua căn hộ đứng ngồi không yên, một số khách hàng giao nộp đủ tiền từ cuối năm 2010 nhưng đến nay vẫn không thấy nhà đầu tư bàn giao “sản phẩm”.

Tương tự như vậy, hàng chục khách hàng mua nhà tại DA Khu tập thể Cơ khí và Xây lắp số 7 đang “chết dở” vì gần 10 năm DA vẫn còn là bãi đất trống. “Công trình thập kỷ” này tọa lạc ngay trên QL1A (Km 14) thuộc Thanh Trì - Hà Nội được khởi công từ những năm (2003-2004), dự kiến bàn giao vào tháng 8-2005. Điều đáng nói, trong 10 năm qua, chủ đầu tư vẫn không chịu thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng “nếu bên A xây dựng và bàn giao nhà không đảm bảo tiến độ quy định thì phải chịu lãi suất NH tương đương với lãi suất không kỳ hạn do NHNN quy định”.

Usilk City - “thành phố trong mơ” vẫn chỉ là... trong mơ!

... đến “chiêu”  tại TPHCM

Một “chiêu” mới của nhà đầu tư thiếu vốn là bán căn hộ có thời hạn. Với cách làm này, khách hàng sẽ cảm thấy “choáng” vì giá quá rẻ? Thế nhưng, khi tính toán kỹ lưỡng, giá của những căn hộ có thời hạn từ 6 đến 12 năm không thể nào “hời” như vậy được. Mấy ngày gần đây, giới đầu tư bất động sản tại TPHCM đang xôn xao, bàn tán về kiểu mua nhà có thời hạn này. Có điều gì đáng ngờ (hay là một cái bẫy nữa?) trên thị trường căn hộ giảm giá hiện nay?

Một DA ở Q. Tân Bình (TPHCM) rao bán với mức giá 150-290 triệu đồng/căn hộ (30m2), 400-700 triệu đồng/căn hộ (65m2). Mức niêm yết “bèo” như vậy tại buổi rao hàng đã gây nên sự hồ nghi, băn khoăn cho những người có nhu cầu căn hộ rẻ, phù hợp với túi tiền. Nhiều người không ngờ, thời gian mua nhà lại ngắn đến vậy? Thời hạn 6 đến 12 năm sẽ trôi qua rất nhanh, giống như đi thuê nhà nên nhiều người phải đắn đo cân nhắc trước khi quyết định. Một khách hàng phản ánh, chúng tôi là những người có thu nhập thấp, tích góp lắm mới có đủ tiền mua căn hộ với mức giá này. Tuy nhiên, ở không được bao lâu thì căn hộ sẽ không còn thuộc sở hữu của mình nữa.

Thật ra, DA nhà ở có thời hạn chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thấp hoặc các NH không dám cho vay để đầu tư căn hộ. Để đối phó với tình trạng này, các nhà đầu tư thuê lại đất với thời hạn 20-30 năm, sau đó xây dựng theo phương pháp lắp ghép bằng dầm thép chứ không phải bằng bê-tông, cốt thép vĩnh cửu. Đơn cử, DA 2 lốc chung cư tại TPHCM, chủ đầu tư thuê lại đất từ một đơn vị khác với thời gian 20 năm. 2 lốc chung cư 5 tầng này cũng được xây dựng bằng phương pháp lắp ghép, thời gian từ khi khởi công đến khi hoàn thiện dự kiến chưa đầy 5 tháng. Chính vì vậy, giá thành của các căn hộ này rẻ đến bất ngờ, khiến người mua dễ dàng ký hợp đồng ngay cho dù thời hạn sở hữu rất ngắn, từ 6-12 năm.

Làm gì để tránh rủi ro?

Trước thực trạng “mất tiền oan” ngày càng nhiều, các chuyên gia tài chính, pháp lý đã khuyến cáo người dân cần phải cẩn trọng trước các “chiêu” tung hàng giá rẻ trên thị trường căn hộ. Để không bị “hớ hàng”, người mua căn hộ có thể tự tính giá thành xây dựng của từng DA để làm cơ sở quyết định đầu tư, tránh tình trạng bị “hút hồn” bởi quảng cáo và các “chiêu” giảm giá. Một chuyên gia trong ngành xây dựng dẫn chứng rằng, theo giá vật liệu và nhân công hiện nay, giá thành 1m2 sàn căn hộ cao cấp bình quân ở đô thị loại 1 chỉ từ 5-7 triệu đồng.

Để an toàn trong mua bán căn hộ, các luật sư khuyến cáo người dân nên thông qua các sàn giao dịch BĐS, bởi đây là nơi thay mặt nhà đầu tư kiểm chứng, đảm bảo với nhà đầu tư tính pháp lý của từng DA. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, tránh thất thoát thuế, đảm bảo tính minh bạch của thị trường BĐS. Hợp đồng góp vốn, xét cho cùng, là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Về mặt pháp lý, nó chỉ là những thỏa thuận dân sự, những điều khoản không rõ ràng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến nhà đầu tư bị thiệt hại. Chính vì vậy, khách hàng cần phải hết sức thận trọng, đọc kỹ các điều khoản, thậm chí có thể yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại trước khi đặt bút ký và nộp tiền. Người mua căn hộ nên thẩm định kỹ thủ tục pháp lý của DA, năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thi công, thời điểm bàn giao căn hộ... để có thể tránh được những “cái bẫy”.

Văn Khoa