Tái định cư (TĐC) là một trong các chính sách được Nhà nước áp dụng khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện tiếp tục duy trì, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn diễn ra rất nhiều trường hợp người được bố trí TĐC bán lại phiếu TĐC cho người khác. Theo quy định, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Do đó, để hợp thức hóa việc chuyển nhượng, các bên thường thực hiện giao dịch thông qua hình thức lập hợp đồng ủy quyền (HĐUQ). Theo đó, bên bán sẽ ủy quyền cho bên mua được quyền thay mặt, nhân danh bên bán quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến suất TĐC. Sau khi GCNQSDĐ được cấp, các bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ)… Việc này tưởng chừng đơn giản nhưng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bên mua. Dưới đây là một số rủi ro thường gặp trong quan hệ này.
Một là, HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền (BUQ) đơn phương chấm dứt hợp đồng và/hoặc tòa án tuyên vô hiệu. Hầu hết các HĐUQ trong trường hợp này đều là hợp đồng không có thù lao. Do đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 569 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, BUQ có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền (BĐUQ) một khoảng thời hạn hợp lý. Trong trường hợp này, nếu phát sinh tranh chấp, buộc các bên phải khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên, bản chất HĐUQ là giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. Do đó, tòa án có thể tuyên HĐUQ vô hiệu theo quy định tại Khoản 1 Điều 124 BLDS năm 2015. Về nguyên tắc pháp lý, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, tình trạng ban đầu của giao dịch được khôi phục; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Hai là, HĐUQ bị đương nhiên chấm dứt do BUQ chết. Nếu BUQ chết trước khi thực hiện thủ tục công chứng HĐCNQSDĐ, HĐUQ sẽ đương nhiên bị chấm dứt và BĐUQ sẽ không còn tư cách đại diện theo ủy quyền. Do đó, để tiếp tục thực hiện giao dịch, người thừa kế của bên bán phải thực hiện thủ tục kê khai và phân chia di sản thừa kế. Sau đó, các bên mới có thể tiến hành công chứng HĐCNQSDĐ. Vấn đề càng trở nên phức tạp hơn cho bên mua nếu người thừa kế của bên bán không có thiện chí hợp tác. Ba là, bên mua sẽ gặp khó khăn trong việc công chứng HĐCNQSDĐ và thủ tục sang tên trên GCNQSDĐ. Hiện pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có GCNQSDĐ nên khi cấp GCNQSDĐ của suất TĐC, cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí TĐC (chủ gốc). Trong khi đó, phiếu TĐC thường không chỉ được chuyển nhượng cho một người mà có thể đã được chuyển nhượng qua rất nhiều người trung gian. Do đó, rủi ro rất lớn cho người mua cuối cùng khi không thể tìm ra được người chủ gốc để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Trường hợp tìm được hoặc ngay cả người bán là người chủ gốc thì người mua cũng có thể bị người chủ gốc gây khó khăn nhằm yêu cầu thêm chi phí, thù lao mới đồng ý ký và ra công chứng HĐCNQSDĐ.
Luật sư LÊ NGÔ HOÀI PHONG
Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP. Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425
