* Luật sư Huỳnh Phan Quốc – Trưởng Chi nhánh Nam Đà Nẵng thuộc Văn phòng luật sư Phong & Partners, trả lời:

Thời gian qua, vì nhiều lý do như: di cư, làm việc tại nước ngoài, lũ lụt, ủy quyền quản lý, mua bán chuyển nhượng nhà đất… mà nhiều chủ sở hữu nhà ở và đất đã gửi GCN và ủy quyền cho người thân, bạn bè quản lý nhà đất. Từ đó dẫn đến việc bị người khác chiếm giữ GCN và đưa ra yêu sách. Việc gửi cho người khác giữ GCN có thể dẫn đến nhiều rủi ro tiềm ẩn, gây khó khăn, cản trở cho việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, sử dụng. Vậy làm thế nào để chủ sở hữu, sử dụng có thể lấy lại được GCN từ người khác một cách phù hợp quy định pháp luật?

Thứ nhất, về hành vi chiếm giữ GCN

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp GCN là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. GCN về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như GCN Luật này.”. Theo đó, GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thể hiện thông tin của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp.

Theo các quy định hiện hành, cụ thể điểm c khoản 1, khoản 2 Điều 42, Điều 43 Luật Công chứng năm 2024; Điều 26, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì việc công chứng, thực hiện các thủ tục hành chính và các quyền khác của người sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất… đều yêu cầu phải có GCN để người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, đối chiếu, lưu hồ sơ và cập nhật biến động thay đổi, chuyển quyền. Nói cách khác, nếu không có GCN thì người sử dụng đất không thể thực hiện các quyền nêu trên.

Như vậy, đối với trường hợp ông A., việc bà B. chiếm giữ, không trả GCN cho ông A đã dẫn đến ông A. không thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà đất. Hành vi của bà B. đang gây cản trở cho việc sử dụng, sở hữu nhà đất và thực hiện quyền của người sử dụng nhà đất, bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 10 Điều 11 Luật Đất đai năm 2024.

Thứ hai, về việc yêu cầu Tòa án buộc người chiếm giữ chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền của mình và trả lại GCN

Trước hết, cần trả lời câu hỏi: GCN có phải là tài sản hoặc giấy tờ có giá không?

Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Tài sản: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”. Quy định trên dễ khiến nhiều người lầm tưởng GCN là giấy tờ có giá. Tuy nhiên, khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 quy định:“Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác.”. Bên cạnh đó, khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”. Như vậy, GCN không được xem là một loại tài sản hoặc là một loại giấy tờ có giá mà được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Vậy Toà án có thụ lý giải quyết đối với yêu cầu trả lại GCN bị người khác chiếm giữ trái phép không?

Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại…”. Như vậy, luật hiện hành quy định, đối với tài sản bị người khác xâm phạm, cản trở việc thực hiện quyền đối với tài sản, thì người sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, GCN không được xem là một loại tài sản, cũng không phải là giấy tờ có giá thì người được cấp GCN có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi không? Điều này được quy định cụ thể tại mục 2 phần IV Công văn 02/TANDTC-PC ngày 02/08/2021 của Tòa án nhân dân Tối cao giải đáp, hướng dẫn nghiệp vụ như sau: “nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại GCN, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất thì Tòa án nhân dân sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự”.

Từ các căn cứ và phân tích trên, mặc dù GCN không phải là một loại tài sản, không phải là một loại giấy tờ có giá nhưng việc người khác chiếm giữ bất hợp pháp, không trả lại sẽ gây ảnh hưởng, cản trở việc thực hiện quyền của người được cấp GCN. Do vậy, ba của anh H. có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc người đang chiếm giữ chấm dứt hành vi cản trở và trả lại GCN cho ba của anh.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425