* Luật sư Trương Đức Trung – Trưởng Chi nhánh Văn phòng Luật sư Phong & Partners tại Quảng Nam trả lời:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ là một trong những căn cứ quan trọng để xác định quyền sở hữu của một cá nhân, tổ chức đối với tài sản là nhà và đất. Theo quy định pháp luật, khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc đo đạc xác định ranh giới thửa đất và lập bản đồ địa chính là thủ tục cần thiết. Tuy nhiên, trên thực tế không ít các trường hợp người dân gặp khó khăn trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính khi một trong các hộ liền kề từ chối ký xác nhận ranh giới.

Theo điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất cần phải dựa theo hiện trạng quản lý, sử dụng tại thực địa, đồng thời phải do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng nhau thỏa thuận thống nhất nhằm bảo đảm tính chính xác và tránh những tranh chấp về ranh giới phát sinh sau này.

Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ không tiếp nhận hoặc tạm dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, xin cấp sổ đỏ như sau:

“2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;

b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;

c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;

d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;

g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;

h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”

Theo đó, trong trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, cơ quan có thẩm quyền chỉ có quyền từ chối hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ của người yêu cầu trong trường hợp có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai được thể hiện thông qua Văn bản thụ lý yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, văn bản thụ lý yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp chỉ vì lý do hàng xóm không đồng ý ký xác nhận giáp ranh nhưng thực tế không có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không có quyền từ chối hoặc trả lại đơn yêu cầu cấp sổ đỏ.

Đối với trường hợp của anh H., theo thông tin anh cung cấp, căn nhà được ba mẹ anh mua từ năm 1998, đã thực hiện đăng ký biến động đất đai vào năm 2011, nay anh muốn làm sổ đỏ để hợp thức hóa quyền sở hữu của mình nhưng hộ ông Lê X. là hàng xóm liền kề lại không ký xác nhận ranh giới, dù các hộ khác đã đồng ý. Để xác định anh có thể tiếp tục thực hiện các thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh hay không, cần căn cứ vào hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: ông Lê X. cố tình không ký biên bản xác nhận ranh giới để gây khó dễ cho anh và không có văn bản thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận hồ sơ vẫn có nghĩa vụ tiếp tục tiến hành cấp sổ đỏ dựa trên hiện trạng sử dụng đất và kết quả đo đạc.

Đồng thời theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết;”

Như vậy, nếu ông X. cố ý không hợp tác trong suốt thời gian đo đạc, xác định ranh giới và cũng không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì việc đo đạc vẫn được tiếp tục thực hiện. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thông báo, công khai bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hóa thôn. Sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày thông báo hoặc sau 10 ngày kể từ ngày nhận bản mô tả mà hộ ông X. vẫn không thực hiện việc ký xác nhận, đồng thời không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản ghi nhận sự “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể về việc ông X. không ký xác nhận và ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập. Khi đó, Văn phòng Đăng ký đất đai căn cứ trên có hồ sơ, tài liệu mà anh H. đã nộp để tiến hành thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho anh.

Trường hợp 2: ông Lê X. không đồng ý ký xác nhận ranh giới, thực hiện việc yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền hòa giải, giải quyết tranh chấp ranh giới thửa đất, đồng thời cơ quan có thẩm quyền có văn bản thụ lý giải quyết thì thủ tục yêu cầu cấp sổ đỏ của anh sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp đất đai.

Để thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tổ chức hòa giải tranh chấp giữa anh và ông Lê X.. Nếu hai bên hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất. Sau khi có quyết định, bản án của Tòa án, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ căn cứ trên kết quả giải quyết đó để xem xét thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho anh.

Tóm lại, việc anh H. được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất hay không phụ thuộc vào tình trạng tranh chấp ranh giới đất giữa anh H. và ông X. Nếu ông Lê X. không ký xác nhận nhưng không yêu cầu giải quyết tranh chấp, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể tiến hành sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo và công khai theo quy định. Ngược lại, nếu có tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền đang thụ lý giải quyết thì thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của anh H. sẽ bị tạm dừng đến khi tranh chấp được giải quyết.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425