* Luật sư Đặng Văn Vương - Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Trường hợp trên phản ánh một thực trạng pháp lý khá phổ biến trong các cuộc hôn nhân có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam: Hai vợ chồng bỏ tiền mua đất nhưng chỉ có 1 người chồng hoặc vợ là công dân Việt Nam đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và GCN do người nước ngoài không thuộc đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Khi ly hôn xảy ra, việc xác định tài sản đó là tài sản chung hay tài sản riêng trở thành vấn đề tranh chấp phức tạp. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, anh H. có thể tham khảo câu trả lời của Luật sư dưới đây.

Thứ nhất, thửa đất do chị N. đứng tên trên GCNQSDĐ trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng hay tài sản chung?

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không thuộc đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Khoản 1, 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.”

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định về Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung:

“1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”

Đặc biệt, Án lệ số 82/2025/AL được công bố theo Quyết định số 339a/QĐ-CA ngày 25/12/2025 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao, đã xác định rõ: “Trường hợp vợ chồng có một bên là người nước ngoài, hai bên đã có tờ khai đăng ký kết hôn và tổ chức lễ cưới. Sau đó, một bên vợ/chồng là người Việt Nam đứng tên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi vợ chồng đăng ký kết hôn. Bên chuyển nhượng xác nhận đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng. Trường hợp này, Tòa án phải xác định quyền sử dụng đất do một bên nhận chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng.”

Trong trường hợp này, thửa đất được mua trong thời kỳ hôn nhân, có sự đóng góp và thoả thuận của cả hai vợ chồng thì thửa đất này vẫn được xác định là tài sản chung của vợ chồng, dù chỉ có mình chị N. đứng tên trên GCN. GCN chỉ ghi tên chị N. không mặc nhiên trở thành tài sản riêng của chị N. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình thì trong trường hợp vợ chồng có tranh chấp thì thửa đất trên vẫn được giải quyết chia tài sản chung nếu chị N. không có căn cứ để chứng minh thửa đất này là tài sản riêng của chị N., hay nói cách khác thửa đất này được mua từ tài sản riêng của chị N.

Thứ hai, việc anh H. ký xác nhận tài sản riêng tại Văn phòng công chứng có làm mất quyền lợi về tài sản không?

Việc anh H. ký vào văn bản xác nhận tài sản riêng của vợ tại thời điểm công chứng có thể được xem là một thỏa thuận về tài sản riêng. Tuy nhiên, văn bản xác nhận tài sản riêng này không đúng với bản chất tài sản và ý chí thực sự của anh H. là cả hai vợ chồng cùng nhau mua thửa đất nói trên. Do đó, nếu việc ký xác nhận trên không xuất phát từ ý chí tự nguyện hoặc nhằm mục đích hợp thức hóa thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hạn chế pháp luật về người nước ngoài nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc bị người vợ lừa dối thì văn bản xác nhận tài sản riêng có thể bị tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 124 hoặc 127 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Mặt khác, trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án không dựa vào chứng cứ riêng lẻ mà sẽ xem xét toàn diện các tình tiết, chứng cứ để xác định bản chất tài sản là tài sản chung hay riêng.

Thứ ba, anh H. có quyền yêu cầu chia một phần giá trị thửa đất đó khi ly hôn không?

Căn cứ các quy định và phân tích nêu trên, anh H. hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án xác định thửa đất là tài sản chung của vợ chồng và yêu cầu Tòa án chia phần giá trị tài sản tương ứng khi ly hôn.

Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về nguyên tắc chia tài sản chung khi ly hôn như sau:

“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.”

Theo đó, tài sản chung của vợ chồng sẽ được chia đôi nhưng có tính đến yếu tố công sức đóng góp của vợ, chồng và các yếu tố khác để quyết định việc chia tài sản. Nếu số tiền mua thửa đất trên đa phần của anh H. tích luỹ trước khi kết hôn và có chứng cứ chứng minh thì anh H. có thể yêu cầu Tòa án xem xét và chia phần tài sản phù hợp với đóng góp của mình.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: “Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch”. Vì anh H. là người nước ngoài và không thể nhận quyền sử dụng đất khi chia tài sản, nên phần tài sản chia cho anh sẽ được quy đổi thành giá trị tương ứng. Do đó chị N. nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ thanh toán giá trị phần tài sản của anh H.

Thứ tư, anh H. cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Để bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời làm cơ sở để yêu cầu Tòa án xác định thửa đất là tài sản chung và yêu cầu chia tài sản, anh H. cần chuẩn bị, thu thập và cung cấp cho Tòa án các chứng cứ, thông tin sau:

Chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc số tiền dùng để mua đất là của anh (sao kê chuyển khoản, giấy tờ chứng minh thu nhập).

Liên hệ người bán đất, người môi giới để xin xác nhận, làm chứng về việc chuyển nhượng đất cho cả 2 vợ chồng, quá trình thương lượng, thanh toán đều có người chồng.

Cung cấp các chứng cứ về việc hai vợ chồng cùng thỏa thuận mua đất chung (thoả thuận vợ chồng hoặc tin nhắn trao đổi, làm chứng của bạn bè, gia đình)

Trình bày rõ với Tòa án về lý do bạn không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do là người nước ngoài, pháp luật không cho phép) và việc ký xác nhận tài sản riêng tại văn phòng công chứng không xuất phát từ ý chí tự nguyện, hoặc chỉ nhằm mục đích hoàn thiện thủ tục công chứng, để Tòa án xem xét bản chất thực sự của giao dịch.

Các giao dịch tài sản có yếu tố nước ngoài luôn đòi hỏi sự thận trọng cao hơn về mặt pháp lý. Dù ở giai đoạn xác lập giao dịch hay khi đã phát sinh mâu thuẫn, việc tiếp cận đúng hướng và kịp thời với góc nhìn pháp lý sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi một cách tốt hơn.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425