* Luật sư Phan Thụy Khanh - Phó trưởng Văn phòng luật sư Phong & Partners trả lời:

Gần đây, xuất hiện thông tin cho rằng việc xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, cách hiểu này là chưa thực sự chính xác. Thực tế, theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020 và hết hiệu lực từ ngày 01/07/2026), chỉ một số trường hợp nhất định khi xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng, không phải áp dụng cho tất cả các trường hợp. Đồng thời, Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 01/07/2026) cũng không bãi bỏ hoàn toàn thủ tục cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ, mà chỉ mở rộng một số trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Vì vậy, để tránh việc hiểu sai quy định dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có, anh Tuấn có thể tham khảo nội dung tư vấn của Luật sư như dưới đây để nắm rõ quy định pháp luật và áp dụng vào trường hợp của mình.

Thứ nhất, anh Tuấn có cần xin giấy phép xây dựng không?

Theo quy định tại điểm i khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020 và hết hiệu lực từ ngày 01/07/2026), các trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng gồm: “i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2026) có mở rộng phạm vi trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, không còn giới hạn chủ yếu ở khu vực nông thôn như trước đây, mà còn áp dụng cho một số khu vực khác theo quy định, cụ thể tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025: “công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc”.

Tuy nhiên, trong trường hợp của anh Tuấn, mặc dù công trình dự kiến xây dựng là nhà ở riêng lẻ với quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích khoảng 200 m2, nhưng lại thuộc khu vực đô thị, trung tâm thành phố Đà Nẵng - nơi đã có quy hoạch xây dựng và quy chế quản lý kiến trúc cụ thể. Do đó, công trình này không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo cả quy định của pháp luật hiện hành và quy định của pháp luật sắp có hiệu lực.

Vì vậy, trước khi khởi công xây dựng, anh Tuấn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai, về thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định pháp luật

Để xin cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, anh Tuấn cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây và nộp tại Ủy ban nhân dân phường:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…);

02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo; kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề).

Sau khi UBND phường xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ của anh Tuấn đầy đủ và hợp lệ theo quy định thì UBND phường sẽ ghi giấy biên nhận. Trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định, UBND phường sẽ hướng dẫn để anh Tuấn hoàn thiện hồ sơ. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND phường sẽ cấp giấy phép xây dựng cho anh Tuấn.

Thứ ba, về quy định xử phạt đối với trường hợp xây dựng công trình khi chưa được cấp giấy phép

Theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (hết hiệu lực từ ngày 01/07/2026) và Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2026), ngoại trừ các công trình được miễn giấy phép xây dựng nêu trên thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Do đó, nếu anh Tuấn xây nhà khi chưa được cấp giấy phép, tùy theo mức độ vi phạm, anh Tuấn có thể sẽ đối diện với các hình thức xử phạt sau:

Bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng;

Bị lập biên bản vi phạm hành chính và buộc phải dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt, phải hoàn thành hồ sơ đề nghị UBND phường cấp giấy phép xây dựng;

Trường hợp hết thời hạn theo quy định mà vẫn không xuất trình được giấy phép xây dựng, có thể sẽ bị buộc phải phá dỡ công trình đang thi công.

Như vậy, để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, tránh các rủi ro pháp lý cũng như hạn chế phát sinh chi phí và kéo dài thời gian xây dựng, anh Tuấn nên chủ động tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền, đơn vị tư vấn pháp lý để được hướng dẫn cụ thể trước khi tiến hành xây dựng.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425