Phương thức thanh toán phổ biến nhất hiện nay của mua đất nền dự án là thanh toán tiền theo tiến độ thông qua các hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư... Phương thức này giúp khách hàng, nhất là cán bộ, công nhân viên, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp giảm được áp lực về tài chính khi thanh toán nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi thị trường bất động sản sụt giảm, “đóng băng”, thậm chí còn mất trắng vốn liếng nếu gặp phải dự án lừa đảo.

Hồi đầu tháng 5-2018, nghe lời một số bạn bè buôn bán bất động sản khuyên nhủ tham gia “lướt sóng” đất nền dự án để kiếm lời, cùng những lời quảng cáo, tư vấn có cánh của các nhân viên môi giới, vợ chồng anh Nguyễn Tấn Toàn (ở Q. Hải Châu, TP Đà Nẵng) quyết định “lướt sóng” 1 lô đất nền có giá khoảng 2 tỷ đồng ở một dự án trên địa bàn Q. Liên Chiểu (TP Đà Nẵng) với phương thức thanh toán đóng tiền thành 4 đợt. Nhưng trời không chiều lòng người, sau khi đóng tiền đợt 1, đợt 2 rồi đến đợt 3 vào đầu tháng 8 vừa qua với tổng số tiền 1,5 tỷ đồng nhưng giá đất nền dự án, nhất là ở các dự án vùng ven không những không tăng mà còn giảm xuống so với lúc mua khiến cho việc “lướt sóng” của vợ chồng anh Toàn bị thất bại. Anh Toàn buồn rầu cho biết: “Đó là số tiền tôi dự định để dành chi phí cho con du học Canada vào tháng 10 sắp tới, nay đã bị kẹt trong đất rồi. Không những không rút lại được tiền đã nộp mà chỗ bán đất còn cảnh báo nếu trong tháng 9 tới mà không đóng nốt số tiền đất còn lại của đợt 4 đúng hạn thì tôi sẽ mất trắng số tiền đã đóng 3 đợt trước đó. Tôi chấp nhận chịu lỗ 200-300 triệu đồng để bán lại lô đất lấy tiền lo cho con du học, nhưng ở thời điểm này khó tìm được người mua. Chắc việc du học của con cái phải gác lại”.

Một trường hợp khác còn đáng buồn hơn là gia đình anh Trần Văn Ba, cả hai vợ chồng đều làm công nhân tại Khu công nghiệp Điện Nam – Điện Ngọc (TX Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam). Cật lực làm việc và chắt chiu tiết kiệm 5 năm trời để dành tiền “góp” (đóng tiền theo tiến độ) một lô đất tại Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc hơn 300 triệu đồng. Cuối năm 2016 là thời hạn giao đất và giao sổ đỏ nhưng bên bán đất khất sang năm 2017 rồi tiếp tục khất đến năm 2018. Chờ mãi không thấy mời vào nhận sổ đỏ và đất, tháng 7-2018 vừa qua, vợ chồng anh Ba tiếp tục lặn lội tìm đến chủ đầu tư thì được giải thích dự án chưa đền bù giải tỏa được nên chưa có mặt bằng để đầu tư hạ tầng, phân lô bàn giao đất cũng như làm thủ tục cấp sổ đỏ bàn giao cho khách hàng. Vợ chồng anh Ba làm căng thì bên bán đất hứa hoàn trả lại số tiền hơn 300 triệu đồng mà không bồi thường gì thêm. Bên bán nêu ra lý do vì đây là hợp đồng cùng góp vốn đầu tư, khi xảy ra rủi ro thì các bên cùng chia sẻ. “Nếu nhận về đúng số tiền đã đóng hơn 300 triệu đồng thì chẳng khác nào bên bán đất đã chiếm dụng vốn của tôi đến gần 7 năm. Còn không nhận lại tiền thì không biết đến bao giờ mới có đất. Vợ chồng tôi sẽ tiếp tục tốn thêm tiền thuê nhà ở dài dài”, anh Ba bức xúc.

 Thêm một trường hợp bị “chôn” vốn nữa, thời điểm đầu năm 2018, thấy thị trường bất động sản, nhất là đất nền rất chộn rộn, anh Thuận rút tiền tiết kiệm, tích cóp của gia đình để đầu tư đất nền ở một dự án tại Q. Liên Chiểu vì nghĩ chắc chắn lãi lớn. Lô đất anh Thuận có vị trí hai mặt tiền với giá 3 tỷ đồng, tiến độ góp vốn thành 3 đợt, đợt cuối cùng vào cuối tháng 6-2018 và thời hạn bàn giao đất và sổ đỏ vào cuối tháng 7-2018. Dù đã “góp” đủ tiền nhưng đến tháng 7-2018 anh Thuận vẫn chưa nhận được sổ đỏ và nay đã gần hết tháng 8-2018 cũng thế, bên bán tiếp tục khất đến cuối năm mới có sổ. Điều anh Thuận bức xúc nhất là việc bên bán dù đã thu đủ tiền của khách hàng nhưng vẫn không đầu tư hạ tầng dự án, vẫn chỉ là bãi đất trống. Khi anh Thuận hỏi về vấn đề này thì đại diện bên bán giải thích họ chỉ là nhà phân phối, trách nhiệm đó thuộc về chủ đầu tư. “Không có hạ tầng thì theo quy định của pháp luật sẽ không đủ cơ sở pháp lý để phân lô, làm thủ tục cấp sổ đỏ. Dự án đó đến giờ vẫn chưa rục rịch đầu tư hạ tầng thì chắc chắn cuối năm nay vẫn chưa có sổ đỏ được. 3 tỷ đồng “nằm chết” trong đất, rút lại tiền thì không được, bán lại đất cũng không xong”, anh Thuận lắc đầu ngao ngán.

Thậm chí đã có trường hợp khách hàng mua đất nền dự án theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư bị mất trắng vốn vì mua trúng phải dự án lừa đảo. Theo các chuyên gia, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán đất nền dự án về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, bị mất trắng vốn mà không thể ngờ tới. Để tránh rủi ro trong việc mua bán đất nền dự án theo phương thức nói trên, khách hàng nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín, có thương hiệu, nguồn lực tài chính dồi dào...

Về mặt pháp lý dự án, khách hàng có thể liên hệ với các cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng, chính quyền địa phương nơi có dự án để tìm hiểu, nắm bắt. Đặc biệt, trước khi xuống tiền đặt mua đất, khách hàng cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc... Để yên tâm hơn, khách hàng nên có một luật sư trợ giúp khi quyết định đầu tư mua đất nền dự án theo phương thức này.

PHÚ NAM