*Luật sư Phan Thụy Khanh, Phó trưởng Văn phòng Luật sư Phong & Partners - Trưởng Chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Thực tế thường thấy, khi con cái dựng vợ, gả chồng, cha mẹ muốn tặng cho con cái tài sản trước khi kết hôn để phần nào yên tâm hơn, tránh những rắc rối hay hiểu nhầm không đáng có giữa vợ chồng con cái sau này. Đây là tình cảm và mong muốn chính đáng của cha mẹ dành cho con cái. Tuy nhiên, việc tặng cho gấp gáp để kịp thời trước khi đăng ký kết hôn, không thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính theo quy định pháp luật sẽ có khả năng dẫn đến những vướng mắc không đáng có, đặc biệt là đối với những tài sản có giá trị lớn.

1. Có bắt buộc phải đăng ký bổ sung nhà trên đất vào sổ đỏ không?

Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Theo đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào sổ đỏ là không bắt buộc mà được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Trong trường hợp này, anh Dũng không bắt buộc phải đăng ký bổ sung thông tin nhà ở, tài sản mới hình thành trên đất vào sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu không đăng ký bổ sung tài sản trên đất vào sổ đỏ thì chủ sở hữu chưa được ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản đó. Nói cách khác, về mặt giấy tờ, anh Dũng mới được ghi nhận quyền sử dụng đất, chưa được ghi nhận quyền sở hữu nhà.

2. Anh Dũng có được tặng cho nhà và đất cho con gái không?

Về mặt thực tiễn, tài sản nêu trên thuộc quyền sở hữu của anh Dũng, anh hoàn toàn có quyền cho con gái mình. Tuy nhiên, để việc tặng cho đảm bảo quy định pháp luật, anh Dũng cần phải làm gì?

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

“a) Có sổ đỏ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Khi thông tin nhà ở được cập nhật vào sổ đỏ thì chủ sở hữu được xác lập quyền sở hữu đầy đủ đối với nhà ở, tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp. Như vậy, đối với trường hợp đã hình thành nhà ở nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu thì lúc này quyền sở hữu chưa được xác lập, nhà ở không đủ điều kiện tặng cho theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Do đó, nếu anh Dũng muốn thực hiện thủ tục tặng cho nhà và đất cho con gái, cụ thể là lập hợp đồng tặng cho nhà đất và các thủ tục có liên quan để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà đất cho con gái, thì phải có sổ đỏ ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của mình.

Vậy nên, về mặt pháp lý, anh Dũng nên thực hiện thủ tục nộp hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản trên đất vào sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai Q.Liên Chiểu. Sau khi đã được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở trên sổ đỏ, anh mới tiến hành việc tặng cho để đảm bảo tính hợp pháp của thủ tục tặng cho nhà và đất cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.

3. Những rủi ro khi anh Dũng tặng cho nhà và đất cho con gái khi chưa đăng ký bổ sung tài sản trên đất.

Khi anh Dũng chưa tiến hành đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ mà tiến hành tặng cho con gái mình thì có thể xảy ra những vấn đề sau:

Con gái anh muốn ghi nhận bổ sung nhà trên đất thì vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở trên sổ đỏ nhưng lúc này thủ tục có thể lâu và phức tạp hơn.

Sau khi nhận tặng cho, con gái anh không có quyền sở hữu nhà ở mà chỉ có quyền sử dụng đất. Trường hợp con gái anh muốn bán nhà đất thì chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp con gái anh muốn thế chấp nhà đất để vay vốn, thì chỉ có thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, phần giá trị nhà sẽ không được xem xét để nhận thế chấp.

Để đảm bảo không phát sinh các rủi ro trong tương lai, anh Dũng nên thực hiện các thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ rồi mới tiến hành tặng cho nhà đất cho con gái. Trường hợp anh không kịp thực hiện việc đăng ký bổ sung nhà ở trên sổ đỏ để làm thủ tục tặng cho trước khi con gái anh kết hôn, anh vẫn có thể tặng cho sau khi con gái kết hôn. Theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 dưới đây, nhà đất được tặng cho riêng sau khi kết hôn vẫn được xem là tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.

“Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng”.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425