Bản chất định giá: Giá trị không nằm ở lợi nhuận hiện tại.

Quan sát trên thị trường, nếu chỉ dựa vào các chỉ số tài chính cơ bản như P/E hay P/B ở thời điểm hiện tại, cổ phiếu RGG đang giao dịch ở vùng định giá tương đối cao so với trung bình ngành. Tuy nhiên, theo các chuyên gia phân tích chứng khoán, phương pháp P/E thường không phản ánh đầy đủ bức tranh của một doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn dồn lực đầu tư dự án mới.

Thay vào đó, giới phân tích thường sử dụng phương pháp giá trị tài sản ròng đánh giá lại (RNAV) và chiết khấu dòng tiền tương lai để định giá các doanh nghiệp nhóm này. Theo báo cáo từ doanh nghiệp, RGG hiện đang sở hữu quỹ đất tại một số vị trí ven biển miền Trung được tích lũy từ nhiều năm trước với mức giá vốn thấp. Yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo ra dư địa gia tăng giá trị tài sản và duy trì biên lợi nhuận ổn định khi các dự án bước vào giai đoạn khai thác thương mại.

Do đó, mức định giá 8.000 tỷ đồng hiện tại được cho là đang phản ánh kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng lợi nhuận đang dần hình thành trong tương lai gần, thay vì chỉ dựa trên kết quả kinh doanh của các quý hiện tại.

Kỳ vọng điểm rơi lợi nhuận 2026 – 2028

Luận điểm chính hỗ trợ cho định giá của RGG trên thị trường tập trung vào tiến độ hiện thực hóa dòng tiền trong giai đoạn 2026 - 2028. Đây là thời điểm loạt dự án trọng điểm của doanh nghiệp, đáng chú ý nhất là tổ hợp 5 tòa tháp cao tầng tại bán đảo Bảo Ninh (Đồng Hới, Quảng Trị), bước vào giai đoạn hoàn thiện và bàn giao.

Đặc thù của ngành bất động sản là doanh thu và lợi nhuận chỉ được hạch toán khi sản phẩm được bàn giao cho khách hàng. Do đó, khối lượng giá trị tích lũy trong suốt quá trình xây dựng của RGG dự kiến sẽ được "giải phóng" và ghi nhận mạnh mẽ vào báo cáo tài chính trong chu kỳ 2026 - 2028. Sự kiện này được giới phân tích dự báo sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện nhanh chóng các chỉ số tài chính cơ bản như EPS và kéo P/E về mức trung bình của thị trường.

Bên cạnh đó, việc đưa 5 tòa tháp vào vận hành cũng sẽ hình thành một cộng đồng cư dân quy mô lớn, tạo tiền đề để doanh nghiệp khai thác các dịch vụ phụ trợ đi kèm.

Chuyển dịch mô hình sang tạo dòng tiền thường xuyên

Một yếu tố khác tác động đến góc nhìn của nhà đầu tư đối với RGG là sự dịch chuyển trong mô hình kinh doanh. Khác với mô hình "xây và bán" truyền thống, doanh nghiệp đang hướng tới việc giữ lại một phần tài sản thương mại để khai thác dòng tiền thường xuyên.

Ghi nhận thực tế tại tổ hợp đô thị Regal Legend (Quảng Trị) trong kỳ nghỉ lễ 30/4 - 1/5 vừa qua, dự án đã tổ chức chuỗi sự kiện thu hút lượng lớn du khách, ghi nhận sự gia tăng đột biến về tỷ lệ lấp đầy tại các cơ sở lưu trú và dịch vụ F&B nội khu. Hiện dự án đang phát triển 8 tuyến phố thương mại và tổ hợp tiện ích ven biển quy mô 3,5 ha. Việc đưa vào vận hành hệ sinh thái này nhằm mục tiêu tạo ra nguồn doanh thu định kỳ, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào các đợt mở bán bất động sản và duy trì dòng tiền ổn định hơn qua các chu kỳ kinh tế.

Lộ trình HOSE và tham vọng vốn hóa tỷ USD

Chiến lược định giá của RGG cũng gắn liền với lộ trình tái cấu trúc và chuẩn bị niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE). Ban lãnh đạo doanh nghiệp từng chia sẻ tham vọng đưa mức vốn hóa đạt mốc 1 tỷ USD vào năm 2030.

Mức vốn hóa 8.000 tỷ đồng hiện tại được xem là bước khởi đầu cho lộ trình này. Tuy nhiên, để hiện thực hóa được sự kỳ vọng mà thị trường đang phản ánh vào giá cổ phiếu, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với thách thức lớn về năng lực thực thi dự án, khả năng đảm bảo tiến độ bàn giao 5 tòa tháp tại Bảo Ninh cũng như hiệu quả vận hành của các mảng dịch vụ thương mại trong 3-5 năm tới.