*Luật sư Ngô Văn Bình - Trưởng Chi nhánh Văn phòng Luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu, trả lời:

Bà Liên có quyền quyết định trong việc chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng anh Châu không?

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Theo thông tin anh Châu cung cấp, thửa đất mà vợ chồng anh nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hiệp được UBND Q.Liên Chiểu cấp sổ đỏ cho hộ gia đình ông Hiệp vào năm 1996, bà Liên là con nuôi của ông Hiệp và chung sống cùng gia đình ông Hiệp từ năm 1990 đến năm 2000. Từ sau năm 2000, bà Liên không còn sống cùng gia đình ông Hiệp và thực tế không quản lý sử dụng đất. Tuy nhiên, tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, nếu bà Liên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình hoặc được kê khai trong hồ sơ cấp sổ đỏ thì bà Liên được xem là một nhân khẩu trong hộ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên, thửa đất vợ chồng anh Châu nhận chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình ông Hiệp, các thành viên trong hộ gia đình ông Hiệp, trong đó có bà Liên, đều có quyền sử dụng và quyết định với tài sản chung này.

Bà Liên có quyền yêu cầu phân chia đất cho mình từ thửa đất trên không?

Như đã phân tích, vì bà Liên cũng có một phần quyền sử dụng đối với thửa đất nên bà Liên hoàn toàn có quyền yêu cầu phân chia phần diện tích đất theo quy định tại Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 219. Chia tài sản thuộc sở hữu chung

1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.”

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp sổ đỏ và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, nếu bà Liên yêu cầu chia một phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, để tách thửa, phải đảm bảo đủ điều kiện tách thửa theo quy định cụ thể tại địa phương.

Giao dịch chuyển nhượng đất giữa vợ chồng anh Châu và vợ chồng ông Hiệp có được pháp luật công nhận không?

Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ- hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên sổ đỏ hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Người có tên trên sổ đỏ hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trong trường hợp này, anh Châu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Hiệp nhưng chưa được tất cả các thành viên trong hộ gia đình ông Hiệp đồng ý, cụ thể bà Liên không đồng ý. Do đó, việc chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hiệp cho vợ chồng anh là không hợp pháp nên không được pháp luật công nhận. Vì vậy, giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Hiệp và vợ chồng anh Châu là trái pháp luật, không có giá trị pháp lý nên giao dịch chuyển nhượng bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi; chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu; hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Anh Châu cần làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trước tiên, anh cần tìm hiểu tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ông Hiệp gồm những thành viên nào, thực tế các thành viên này có sinh sống chung với gia đình ông Hiệp không. Để thực hiện, anh có thể yêu cầu vợ chồng ông Hiệp cung cấp thông tin dựa trên sổ hộ khẩu, xin sao lục hồ sơ cấp sổ đỏ hoặc xin xác nhận của UBND phường nơi được cấp đất để xác nhận các nhân khẩu trong hộ gia đình ông Hiệp tại thời điểm được Nhà nước cấp sổ đỏ (trường hợp cần thiết, anh Châu có thể yêu cầu cơ quan cấp sổ đỏ xác định thành viên hộ gia đình ông Hiệp tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ việc). Khi đã xác định được bà Liên là một trong các nhân khẩu của hộ gia đình ông Hiệp, anh có thể thực hiện các phương thức sau để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Thương lượng: Đây là phương thức nên được ưu tiên hàng đầu vì đỡ tốn kém thời gian, công sức, tiền của; anh nên trao đổi với cả gia đình ông Hiệp, khi đó có thể xảy ra 2 tình huống:

Tất cả thành viên hộ gia đình ông Hiệp đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh: vợ chồng anh và các thành viên trong hộ phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới để tất cả các thành viên trong hộ gia đình cùng ký và phải được thực hiện tại văn phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật. Sau đó, vợ chồng anh tiến hành thủ tục đăng ký sang tên đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng.

Trường hợp bà Liên không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh: vợ chồng anh có thể yêu cầu vợ chồng ông Hiệp và các thành viên khác trong hộ gia đình ông Hiệp thực hiện thủ tục tách thửa đối với một phần diện tích đất cho bà Liên (nếu đủ điều kiện được tách thửa). Sau đó, vợ chồng anh Châu và các thành viên trong hộ (trừ bà Liên) phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất còn lại của hộ gia đình ông Hiệp (trừ đi phần diện tích đã tách thửa cho bà Liên) để tất cả các thành viên trong hộ gia đình (trừ bà Liên) cùng ký và phải được thực hiện tại văn phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật. Sau đó, vợ chồng anh tiến hành thủ tục đăng ký sang tên đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng. Trường hợp này, vợ chồng anh không thể nhận chuyển nhượng đúng phần diện tích ban đầu đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hiệp, do đó, vợ chồng anh có thể yêu cầu vợ chồng ông Hiệp hoàn trả số tiền tương ứng với phần diện tích đất đã chia cho bà Liên, đồng thời có thể yêu cầu vợ chồng ông Hiệp bồi thường một phần thiệt hại cho vợ chồng anh (nếu có).

Trường hợp bà Liên khởi kiện vụ việc ra tòa án yêu cầu tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: vợ chồng anh Châu cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu chứng cứ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh và vợ chồng ông Hiệp (giấy bán đất, giấy nhận tiền/giao dịch chuyển tiền, tin nhắn/ghi âm trao đổi qua lại giữa hai bên, hình ảnh cây cối hoa màu trên đất, trại chăn nuôi…) để chứng minh hợp đồng đã được hai bên thực hiện hoàn thành trên thực tế và thiệt hại thực tế phát sinh; đồng thời có thể chứng minh vợ chồng anh không có lỗi trong việc hợp đồng bị vô hiệu (do không biết bà Liên là thành viên hộ gia đình được cấp đất tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng). Vợ chồng anh còn có thể yêu cầu tòa án buộc vợ chồng ông Hiệp bồi thường một phần thiệt hại do lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425