*Luật sư Ngô Văn Bình - Trưởng Chi nhánh Văn phòng luật sư Phong & Partners tại Liên Chiểu, trả lời:

Tình trạng trốn thuế trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất không còn là vấn đề xa lạ trên thị trường kinh doanh bất động sản hiện nay. Việc lách luật, lách thuế khi chuyển nhượng bất động sản trên thực tế khá dễ dàng, do đó, nhiều người vì thấy cái lợi nhỏ trước mắt mà bỏ qua những quy định của pháp luật, không ngại việc “kê giá ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng với giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế để trốn thuế. Vấn đề này sẽ được giải đáp cụ thể hơn qua trường hợp của chị Như ở dưới đây.

1. Việc ông S. đề xuất kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế các bên thoả thuận có vi phạm quy định pháp luật không?

Theo các văn bản luật hướng dẫn thuế hiện hành, trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, cả bên bán (bên chuyển nhượng) và bên mua (bên nhận chuyển nhượng) sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; đó là đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, ngoại trừ các trường hợp được miễn theo quy định. Về nguyên tắc, bên chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2%; còn lệ phí trước bạ với mức thuế suất 0,5% thì bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp khi được công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận và thống nhất với nhau việc bên nhận chuyển nhượng sẽ chịu trách nhiệm nộp tất cả thuế.

Về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá trị của tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng trừ các chi phí hợp lý liên quan. Trong trường hợp giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định là giá do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng.

Khoản 2 Điều 17 Luật Quản lý thuế 2019 quy định rõ người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế. Do đó, việc kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế là hành vi không trung thực, làm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là hành vi trốn thuế bị nghiêm cấm được quy định tại Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể:

“Điều 143. Hành vi trốn thuế

5. Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.

Như vậy, nếu ông S. và chị Như cố tình kê khai giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế các bên thoả thuận để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí đối với Nhà nước thì đây là hành vi vi phạm pháp luật.

2. Những rủi ro mà chị Như sẽ đối diện nếu kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng không đúng giá trị thực tế các bên thoả thuận.

Trong giao dịch mua bán nhà đất, việc ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế không chỉ phát sinh rủi ro đối với bên chuyển nhượng mà còn rủi ro với bên nhận chuyển nhượng, thậm chí bên nhận chuyển nhượng là người chịu rủi ro nhiều hơn cả bên chuyển nhượng.

Một là, rủi ro khi bị cơ quan chức năng phát hiện thì có thể bị truy thu thuế, bị phạt hành chính, nặng hơn là có thể bị xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Về hành chính, theo điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp có thể bị xử phạt tùy vào mức độ vi phạm, cụ thể:

- Phạt tiền 01 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên;

- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ;

- Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên;

- Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng;

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng;

- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên;

Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại Khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Về hình sự, người có hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế để trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 như sau:

- Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

- Trốn thuế với số tiền dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

- Trốn thuế và thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

+ Phạm tội có tổ chức;

+ Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

+ Phạm tội 02 lần trở lên;

+ Tái phạm nguy hiểm.

- Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Hai là, rủi ro khi các bên xảy ra tranh chấp.

Khi hai bên phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, lúc này Chị phải đối mặt với các rủi ro:

Chị không chứng minh được số tiền thực tế đã trả cho ông S. thì mọi tranh chấp giữa chị và ông S. đều được giải quyết trên cơ sở giá trị chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng. Nghĩa là, mọi yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán và yêu cầu bồi thường của chị lúc này chỉ dựa trên số tiền ghi trên hợp đồng mặc dù thực tế chị đã trả số tiền nhiều hơn.

Mặt khác, trường hợp chị Như chứng minh được số tiền thực tế đã trả cho ông S. và thực tế thể hiện chị và ông S. đã thống nhất với nhau về việc ghi giá chuyển nhượng thấp để trốn thuế, có khả năng chị sẽ bị xử lý về hành vi trốn thuế hoặc thậm chí đối mặt với trách nhiệm hình sự như đã phân tích ở trên.

3. Chị Như cần làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Hiện nay, để ngăn chặn hành vi trốn thuế, Nhà nước ngày càng tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định pháp luật về thuế, đồng thời, cũng tăng cường công tác kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp có hành vi cố tình trốn thuế theo quy định. Với những rủi ro mà người nhận chuyển nhượng có thể phải gánh chịu như đã được phân tích ở trên, chị Như cần phải cẩn trọng, cân nhắc trong việc đưa ra quyết định của mình. Chị cần làm việc lại với ông S. để từ chối đề xuất kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế các bên thoả thuận, yêu cầu ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng đúng với giá thực tế. Việc này giúp các bên an toàn về mặt pháp lý, tránh những rủi ro, thiệt hại phát sinh trong tương lai mà các thiệt hại này có khi còn lớn hơn nhiều so với số tiền thuế chênh lệch giữa giá thực tế và giá ghi trên hợp đồng.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425