*Luật sư Huỳnh Phan Quốc - Trưởng Chi nhánh Nam Đà Nẵng - Văn phòng Luật sư Phong & Partners, trả lời:

Hiện nay, có nhiều trường hợp ba mẹ chồng có nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất riêng cho con dâu để bảo đảm chỗ ở ổn định cho con cháu, nhất là khi người con trai không có ý thức chăm lo cho gia đình. Trong trường hợp này, nếu ba mẹ chồng thực sự có nguyện vọng tặng cho riêng con dâu thì cần thực hiện đúng hình thức, thủ tục theo quy định pháp luật để vừa hoàn tất việc chuyển quyền, vừa bảo đảm quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng của người con dâu. Đồng thời, nhiều người cũng đặt câu hỏi: ba mẹ chồng tặng cho bất động sản riêng cho con dâu thì có được miễn thuế, lệ phí khi sang tên hay không?

Thứ nhất, ba mẹ chồng tặng cho quyền sử dụng đất cho riêng con dâu có bắt buộc phải lập hợp đồng và công chứng, chứng thực hay không? Đây là vấn đề cần xác định trước khi thực hiện thủ tục sang tên.

Theo nội dung chị Thư cung cấp, năm 2015 ba mẹ chồng đã cho vợ chồng chị một thửa đất nhưng việc cho đất chỉ được xác lập bằng lời nói, chưa lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và chưa được công chứng, chứng thực. Theo đó, căn cứ Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Đối chiếu với khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng tặng cho đối với quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, để hoàn tất việc chuyển quyền, bên nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, việc ba mẹ chồng “cho đất bằng miệng” năm 2015 không đủ căn cứ về hình thức để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn đứng tên ba mẹ chồng thì ba mẹ chồng có thể lập hợp đồng tặng cho mới theo quy định nêu trên để tặng cho riêng con dâu, nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện tặng cho theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên cho người nhận tặng cho. Nội dung này được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 như sau:

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

...

Do đó, nếu Giấy chứng nhận vẫn đứng tên ba mẹ chồng thì để sang tên riêng cho con dâu, ba mẹ chồng và người con dâu cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc thực hiện chứng thực theo quy định, sau đó làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để đăng ký sang tên người nhận tặng cho theo quy định pháp luật.

Thứ hai, ba mẹ chồng tặng cho riêng con dâu có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau...

Theo đó, trường hợp ba mẹ chồng tặng cho bất động sản cho con dâu được xem là thu nhập từ quà tặng là bất động sản, thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thứ ba, có được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên hay không?

Căn cứ khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định:

Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ

...

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Theo quy định trên, trường hợp cha mẹ chồng tặng cho quyền sử dụng đất cho riêng con dâu thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Thứ tư, điều kiện quan trọng để được miễn thuế, lệ phí và bảo đảm đất là tài sản riêng của con dâu

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ và bảo đảm thửa đất được xác định là tài sản riêng của mình, chị Thư cần lưu ý:

Hợp đồng tặng cho phải ghi rõ bên nhận tặng cho là riêng chị Thư, không ghi nhận việc tặng cho chung cả hai vợ chồng. Nội dung này cần thể hiện rõ ý chí của ba mẹ chồng về việc tặng cho riêng.

Phải có giấy tờ hợp lệ để chứng minh quan hệ cha chồng, mẹ chồng - con dâu, như Giấy chứng nhận kết hôn và các giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quan hệ cha, mẹ - con của người chồng theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ba mẹ chồng; thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đáp ứng đầy đủ các điều kiện thực hiện quyền tặng cho theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho, phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn luật định để hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được miễn theo quy định, hồ sơ thực tế có thể phát sinh phí, lệ phí hành chính, phí công chứng/chứng thực và các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật và mức thu do cơ quan có thẩm quyền quy định.

Như vậy, việc tặng cho miệng giữa cha mẹ chồng và chị Thư chưa bảo đảm về mặt hình thức và đăng ký theo quy định pháp luật. Chị Thư và cha mẹ chồng cần đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã để thực hiện việc ký kết, công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho riêng. Sau đó, đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực có thẩm quyền để thực hiện đăng ký biến động tặng cho, sang tên cho chị Thư theo quy định pháp luật. Đồng thời, trường hợp chị Thư nhận tặng cho quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Chị Thư cần chuẩn bị hồ sơ để nộp kèm theo hồ sơ đăng ký biến động tặng cho theo hướng dẫn nêu trên để được Cơ quan có thẩm quyền xem xét, miễn thuế, lệ phí theo quy định.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425; website: phong-partners.com