*Luật sư Phan Thụy Khanh – Phó trưởng Văn phòng luật sư Phong & Partners trả lời:

Hiện nay, việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu và cho thuê nhà ở tại Việt Nam khá phổ biến nhưng không phải chủ sở hữu nào cũng nắm đầy đủ quy định pháp luật về các giao dịch này. Đặc biệt đối với các chủ sở hữu không thường xuyên có mặt tại Việt Nam thì có thể phát sinh nhiều vướng mắc liên quan đến việc ký kết hợp đồng, quản lý nhà ở, thu tiền thuê, đăng ký cư trú cho người thuê và thực hiện nghĩa vụ thuế. Trong trường hợp của anh Hùng, nếu căn nhà tại thành phố Đà Nẵng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh Hùng và đáp ứng các điều kiện được đưa vào giao dịch thì anh có quyền khai thác, sử dụng và cho thuê căn nhà theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, do anh Hùng hiện đang cư trú tại Mỹ nên để việc cho thuê được thực hiện đúng quy định và hạn chế các rủi ro có thể phát sinh, anh cần lưu ý một số vấn đề pháp lý cơ bản sau đây.

Thứ nhất, pháp luật Việt Nam quy định thế nào về việc cho thuê nhà trong trường hợp này?

Luật Nhà ở 2023 quy định khá rõ về việc này.

“Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:

d) […] cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; […].

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Theo các quy định vừa nêu, anh Hùng là người Việt Nam định cư tại Mỹ, dù không thường xuyên sinh sống tại Việt Nam, vẫn thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và do đó, có quyền cho thuê căn nhà thuộc sở hữu của anh. Tuy nhiên cần lưu ý căn nhà của anh phải đáp ứng các điều kiện như quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 nêu trên. Ngoài ra, trường hợp căn nhà là tài sản chung hoặc thuộc sở hữu chung của nhiều người thì việc cho thuê còn phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác

Thứ hai, anh Hùng đang ở Mỹ thì việc cho thuê nhà được thực hiện như thế nào?

Khoản 1 Điều 162, Điều 163 và khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định:

“Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng […] thuê, […] (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) […]

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản […].

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

2. Trường hợp […] thuê, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Điều 186. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. […]

2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Theo các quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà phải được lập thành văn bản và thể hiện các nội dung chủ yếu như: thông tin của các bên, đặc điểm căn nhà, giá thuê, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế, thời điểm có hiệu lực và chữ ký. Hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Trường hợp anh Hùng không trực tiếp về Việt Nam ký hợp đồng hoặc quản lý căn nhà, anh Hùng có thể ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện. Khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên cần lưu ý, theo quy định tại khoản 1 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015, người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Vì vậy, văn bản ủy quyền cần ghi cụ thể phạm vi công việc, chẳng hạn ký, sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng thuê; bàn giao, nhận lại nhà; nhận tiền đặt cọc, tiền thuê; thực hiện thủ tục thuế và làm việc với cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, với giá thuê 20.000.000 đồng/tháng, anh Hùng phải nộp những loại thuế nào?

Như anh Hùng chia sẻ, anh dự định cho thuê căn nhà với giá thuê 20.000.000/tháng, nếu căn nhà được cho thuê đủ 12 tháng thì tổng doanh thu dự kiến trong 1 năm là: 240.000.000 đồng.

Về thuế giá trị gia tăng:

Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Điều 1 Nghị định số 141/2026/NĐ-CP) quy định:

“Điều 3. Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

Do doanh thu dự kiến của anh Hùng là 240.000.000 đồng/năm, thấp hơn mức 1 tỷ đồng, nên hoạt động cho thuê căn nhà tại Đà Nẵng không phát sinh thuế giá trị gia tăng.

Về thuế thu nhập cá nhân:

Điều 2 và điểm a khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

Điều 2. Người nộp thuế

1. Người nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong 01 năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

Theo đó, thu nhập phát sinh từ hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân; nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân phụ thuộc vào việc anh Hùng được xác định là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú tại Việt Nam. Việc có quốc tịch Mỹ hoặc đang sinh sống tại Mỹ chưa phải là căn cứ duy nhất để xác định anh Hùng là cá nhân không cư trú mà phải căn cứ vào thời gian cư trú tại Việt Nam của anh Hùng như quy định trên. Cá nhân cư trú tại Việt Nam phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với toàn bộ thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam; cá nhân không cư trú tại Việt Nam nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập phát sinh tại Việt Nam.

Trường hợp 1: Anh Hùng là cá nhân cư trú

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điều 1 Nghị định số 141/2026/NĐ-CP)

“Điều 4. Thuế thu nhập cá nhân

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, […] có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Do doanh thu dự kiến là 240.000.000 đồng/năm, nếu anh Hùng được xác định là cá nhân cư trú thì anh không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê căn nhà này.

Trường hợp 2: Anh Hùng là cá nhân không cư trú

Khoản 1, khoản 3 Điều 20 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định:

“Điều 20. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân không cư trú được xác định bằng doanh thu từ hoạt động kinh doanh quy định tại khoản 2 Điều này nhân (x) với thuế suất quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Thuế suất:

b) Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

Theo đó, nếu anh Hùng là cá nhân không cư trú thì thuế thu nhập cá nhân dự kiến phải nộp được tính như sau: 240.000.000 đồng × 5% = 12.000.000 đồng/năm.

Như vậy, anh Hùng được quyền cho thuê căn nhà tại Đà Nẵng nếu căn nhà thuộc sở hữu hợp pháp và đáp ứng điều kiện cho thuê. Hợp đồng phải lập thành văn bản; nếu không trực tiếp về Việt Nam, anh có thể ủy quyền cho người khác thực hiện các công việc liên quan đến giao dịch cho thuê nhà như: ký, sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng thuê; bàn giao, nhận lại nhà; nhận tiền đặt cọc, tiền thuê; thực hiện thủ tục thuế và làm việc với cơ quan có thẩm quyền…. Với doanh thu 240.000.000 đồng/năm, anh không phải nộp thuế GTGT. Đối với thuế thu nhập cá nhân, việc xác định nghĩa vụ nộp thuế phụ thuộc vào việc anh là cá nhân cư trú hay không cư trú tại Việt Nam. Và lưu ý rằng, dù thuộc trường hợp có nộp thuế hay không nộp thuế thì anh Hùng vẫn phải thực hiện việc kê khai thuế đối với cơ quan thuế.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425; website: phong-partners.com