* Luật sư Dương Thị Ngọc Trâm – Văn phòng Luật sư Phong & Partners trả lời:

Lâu nay, tình trạng người dân tự ý xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hằng năm diễn ra khá phổ biến. Việc xây dựng nhà ở và sinh sống trên đất không có mục đích để ở thường không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xử phạt cho đến khi người sử dụng đất thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Chính vì không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra hay xử phạt nên nhiều người lầm tưởng việc xây dựng nhà ở trên đất không có mục đích đất ở là phù hợp với quy định của pháp luật. Tương tự như vậy, trường hợp của ông D. được pháp luật quy định thế nào?

Thứ nhất, việc xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hằng năm của ông D. là không đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc sử dụng đất là “Đúng mục đích sử dụng đất”.

Điểm a khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Phân loại đất, như sau: “2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;…”. Đồng thời, khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn: “Đất trồng cây hằng năm là đất trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm, kể cả cây hằng năm được lưu gốc…”.

Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo các quy định trên, đất trồng cây hằng năm là đất dùng cho mục đích trồng và thu hoạch các loại cây có chu kỳ sản xuất không quá một năm, không phải là đất để ở. Đồng thời, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích của loại đất đó.

Như vậy, việc ông D. xây dựng nhà ở và ở trên đất trồng cây hằng năm là không đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, hành vi của ông D. có thể bị xử phạt vi phạm hành chính do sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất.

Như đã phân tích ở trên, hành vi xây dựng nhà ở và ở trên đất trồng cây hằng năm là vi phạm quy định của pháp luật. Theo đó, hành vi này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử lý như sau:

“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

…

3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm”.

Theo thông tin ông D. cung cấp, ông đã xây dựng nhà ở với diện tích xây dựng 60m2 đất trồng cây hằng năm nên ông có thể bị xử phạt theo quy định nêu trên. Ngoài việc bị phạt tiền, ông D. còn có thể bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, tháo dỡ toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng trên phần đất này.

Ngoài ra, cần lưu ý về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính. Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm. Theo Điều 3 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm. Thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm có thể được hiểu là ngày mà người có thẩm quyền thi hành công vụ lập biên bản vi phạm hành chính, lập biên bản làm việc… Do vậy, mặc dù ông D. đã xây dựng nhà ở và ở trên phần diện tích đất này từ năm 1995 cho đến nay nhưng vẫn chưa bị người có thẩm quyền phát hiện hành vi vi phạm thì vẫn được xem là còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP quy định:

“Điều 139. Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:

a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc một trong các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”.

Theo đó, trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc một trong các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp ông D., ông đã xây nhà và sinh sống ổn định từ năm 1995 đến nay nên có thể được xem xét giải quyết theo các quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP nêu trên. Do đó, ông D. cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xác nhận quy hoạch và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện; đồng thời ông phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425