*Luật sư Dương Thị Ngọc Trâm – Văn phòng Luật sư Phong & Partners trả lời:

Vụ việc tranh chấp ranh giới của ông Quân hiện rất phổ biến. Ngày xưa, đất nước còn khó khăn, người dân sống với nhau bằng tình cảm. Các mốc giới, ranh giới chủ yếu được làm, hình thành từ cây trồng lâu năm, bờ mương, rãnh… Đồng thời, thời điểm đó, việc đo đạc chủ yếu bằng thước dây, ước chừng nên số liệu chưa được chuẩn xác. Sau hơn 30 năm, tình hình kinh tế đất nước thay đổi, giá trị đất tăng hàng chục lần, người dân ai cũng có nhu cầu cấp đổi GCN, làm thủ tục tách thửa để tặng cho con hoặc bán để lấy tiền cho con làm của hồi môn, an dưỡng tuổi già… Trong quá trình làm thủ tục, đa số diện tích đất của người dân đều có sự thay đổi tăng, giảm; mốc giới, ranh giới do cố ý hoặc vô ý cũng có sự thay đổi. Vì vậy, cơ quan, tổ chức và người có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn trong việc xác định mốc giới, ranh giới khi làm thủ tục hành chính hoặc giải quyết tranh chấp.

Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp...”.

Theo đó, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Thứ nhất, ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp

Về điều kiện ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên: Ranh giới này có thể là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, cây cối được một bên hoặc các bên cùng trồng, đào… để làm ranh giới giữa các thửa đất và được các bên thỏa thuận, xác định làm ranh giới giữa các thửa đất, sử dụng ổn định, liên tục và tồn tại từ 30 năm trở lên.

Về điều kiện ranh giới không có tranh chấp: Việc xác định ranh giới có tranh chấp hay không theo quy định này được hiểu là trong thời gian tồn tại tối thiểu 30 năm, các bên sử dụng ranh giới này ổn định, liên tục và không phát sinh tranh chấp.

Theo ông Quân trình bày, giữa thửa đất của ông Quân và thửa đất liền kề có hàng cây Duối và 2 gốc Bạc Hà do ông Quân trồng cách đây hơn 30 năm để làm ranh giới giữa 2 thửa đất. Ranh giới này được hai bên sử dụng ổn định, liên tục không phát sinh tranh chấp với nhau từ khi bắt đầu sử dụng đất cho đến nay đã hơn 30 năm.

Hơn nữa, tại thời điểm đo đạc để cấp đổi GCN, chủ thửa đất liền kề cũng xác định ranh giới theo ranh giới ngoài thực địa là hàng cây Duối và 2 gốc Bạc Hà. Sau khi có kết quả đo đạc, nhận thấy thửa đất của mình thiếu diện tích mới phát sinh tranh chấp. Từ đó cho thấy, trước khi có kết quả đo đạc thì chủ thửa đất liền kề cũng công nhận hàng cây Duối và 2 gốc Bạc Hà là ranh giới ngoài thực địa của 2 thửa đất.

Do vậy, có cơ sở để xác định hàng cây Duối và 2 gốc Bạc Hà là ranh giới ngoài thực địa do ông Quân trồng là ranh giới đã tồn tại hơn 30 năm, không có tranh chấp, phù hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ranh giới này là một trong các đường ranh giới được pháp luật công nhận để cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định ranh giới giữa 2 thửa đất khi làm thủ tục hoặc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, ông Quân cần liên hệ với thôn trưởng, cán bộ địa chính, những người sinh sống lâu năm… biết rõ quá trình sử dụng đất, tồn tại của ranh giới ngoài thực địa nêu trên để lấy ý kiến xác nhận nhằm củng cố hồ sơ.

Thứ hai, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nội dung câu hỏi của ông Quân không đề cập về phần ranh giới khác, tuy nhiên khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Ranh giới giữa các thửa đất còn được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.”

Đồng thời, theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng Hành chính năm 2015 thì GCN là quyết định của cơ quan có thẩm quyền cấp cho các thửa đất. Do vậy, ranh giới được đo vẽ và thể hiện tại GCN là ranh giới giữa các thửa đất được pháp luật công nhận.

Ông Quân và chủ thửa đất liền kề có thể liên hệ cơ quan có thẩm quyền để sao lục hồ sơ đo đạc, tọa độ mốc giới, ranh giới của 2 thửa đất này tại thời điểm cấp GCN. Sau khi có tọa độ, hai bên cùng phối hợp để mời đơn vị đo đạc đến định vị lại mốc giới, ranh giới giữa 2 thửa đất.

Trường hợp sau khi tiến hành đo đạc, định vị, hai bên vẫn không thỏa thuận được thì có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã để tiến hành hòa giải. Nếu không hòa giải được thì các bên khởi kiện đến Tòa án để được giải quyết theo quy định pháp luật. Trên cơ sở xem xét toàn diện tài liệu, chứng cứ, lời khai của những người làm chứng, người sinh sống lâu năm tại địa phương và hiện trạng của 2 thửa đất nói trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định ranh giới tự nhiên ngoài thực địa hoặc ranh giới được ghi nhận tại quyết định của cơ quan có thẩm quyền phù hợp quy định pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425