*Luật sư Trần Cảnh Hiền thuộc Văn phòng Luật sư Phong & Partners tại TP Hồ Chí Minh, trả lời:

Căn hộ chung cư là một trong các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu mà pháp luật quy định buộc phải thực hiện đăng ký HĐ mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi tiến hành giao kết HĐ. Mặc dù các điều khoản trong các HĐ này thường đã được rà soát kỹ lưỡng, đầy đủ bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng vẫn thể hiện ý chí và tối ưu quyền lợi của bên cung ứng hàng hóa, dịch vụ bởi lẽ đây là đơn vị soạn thảo và tiến hành đăng ký áp dụng mẫu HĐ. Do đó, quyền lợi của người tiêu dùng ít nhiều vẫn có phần bị hạn chế.

Liên quan đến điều khoản giải quyết tranh chấp, theo quy định tại Luật trọng tài thương mại thì tranh chấp chỉ được giải quyết bằng TTTT nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản về việc sẽ giải quyết tại TTTT thay vì Tòa án khi phát sinh tranh chấp, và trong trường hợp đã có thỏa thuận tại TTTT mà một bên khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thỏa thuận tại TTTT vô hiệu hoặc không thể thực hiện được.

So với việc giải quyết tại Tòa án, TTT được biết đến là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính “dịch vụ” với nhiều ưu thế hơn so với Tòa án. Đi kèm với chất lượng “dịch vụ” này, phí giải quyết tại TTTT thường cao hơn so với án phí giải quyết tại Tòa án. Chính bởi sự chênh lệch về án phí phải nộp khi yêu cầu giải quyết tranh chấp và tính chất bảo mật vụ việc bởi nguyên tắc không xét xử công khai của TTTT mà nhiều công ty bất động sản lựa chọn và ấn định việc giải quyết tranh chấp bằng TTTT trong các HĐ, văn bản ký kết với khách hàng, nhằm tạo thêm rào cản cho khách hàng trong trường hợp phát sinh tranh chấp – việc rất thường xuyên xảy ra đối với các công ty bất động sản. Có thể việc ấn định phương thức giải quyết tranh chấp này cũng là một cách thức để các công ty bất động sản thuận lợi hơn trong việc thương lượng, đàm phán với khách hàng trong trường hợp phát sinh tranh chấp, bởi thông thường khách hàng sẽ hiểu rằng mình chỉ có thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại TTTT theo đúng nội dung đã được ghi nhận tại HĐ mà mình đã ký, không có phương thức khởi kiện nào khác. Do đó, khách hàng sẽ e ngại chi phí phát sinh khi yêu cầu giải quyết tranh chấp và từ đó sẽ giảm thiểu khả năng các công ty bất động sản bị khởi kiện.

Tương tự như trường hợp mà anh Vũ gặp phải, việc cho rằng anh Vũ chỉ có thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại TTTT như nội dung mà Công ty X. đã soạn sẵn trong HĐ là cách hiểu thông thường mà đa phần người mua chấp nhận. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, pháp luật đã có quy định cụ thể tại Điều 38 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng và được người tiêu dùng chấp thuận. Trường hợp điều khoản trọng tài do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đưa vào hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung thì khi xảy ra tranh chấp, người tiêu dùng là cá nhân có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác”.

Tương tự nội dung này, Điều 17 Luật Trọng tài thương mại 2010 cũng có quy định: “Đối với tranh chấp giữa nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng, mặc dù điều khoản trọng tài đã được ghi nhận trong các điều kiện chung về cung cấp hàng hóa, dịch vụ do nhà cung cấp soạn sẵn thỏa thuận trọng tài thì người tiêu dùng vẫn được quyền lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp. Nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ chỉ được quyền khởi kiện tại Trọng tài nếu được người tiêu dùng chấp thuận”.

Việc không đồng nhất trong vấn đề lựa chọn nơi giải quyết tranh chấp giữa khách hàng và nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ trong tình huống này được xác định là trường hợp thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được và Tòa án có thẩm quyền có thể thụ lý giải quyết theo yêu cầu của khách hàng. Nội dung này được hướng dẫn tại khoản 5 Điều 4 Nghị quyết số 01/2014/NQ-HĐTP ngày 20/03/2014, cụ thể như sau:

“Điều 4. Thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được quy định tại Điều 6 Luật Trọng tài thương mại.

Thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được quy định tại Điều 6 Luật Trọng tài thương mại là thỏa thuận trọng tài thuộc một trong các trường hợp sau đây:

5. Nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng có điều khoản về thỏa thuận trọng tài được ghi nhận trong các điều kiện chung về cung cấp hàng hóa, dịch vụ do nhà cung cấp soạn sẵn quy định tại Điều 17 Luật Trọng tài thương mại nhưng khi phát sinh tranh chấp, người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn Trọng tài giải quyết tranh chấp”.

Như vậy, trong trường hợp có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh trong quá trình thực hiện HĐ, anh Vũ vẫn có quyền lựa chọn khởi kiện Công ty X. tại TTTT hoặc Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425