Vậy thủ tục thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng cần lưu ý những vấn đề gì?

KCN là gì?

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, KCN là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.

KCN gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: khu chế xuất, KCN hỗ trợ, KCN sinh thái (sau đây gọi chung là KCN, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Ngoài ra còn có một số khu vực khác ngoài KCN như : cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế…

Ai được thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng?

Căn cứ Điều 149 Luật Đất đai năm 2013, đối tượng được cho thuê đất trong KCN được chia thành hai nhóm dưới đây.

Nhóm nhà đầu tư trực tiếp thuê đất từ nhà nước (nhà đầu tư sơ cấp) nhằm mục đích đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, gồm:

Tổ chức kinh tế;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nhóm nhà đầu tư thuê lại đất từ các đơn vị đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà đầu tư thứ cấp) để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh theo giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp, gồm:

Tổ chức kinh tế;

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trong phạm vi có hạn, bài viết này chỉ đề cập đến đối tượng là nhóm nhà đầu tư thứ cấp.

Thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng có những hình thức nào?

Hiện nay có 2 hình thức thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng: thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần.

Đối với phần diện tích đất công ty khai thác hạ tầng KCN thuê trực tiếp từ Nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm, nhà đầu tư chỉ có thể thuê lại theo cùng hình thức trả tiền hàng năm.

Đối với phần diện tích đất công ty khai thác hạ tầng KCN thuê trực tiếp từ Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất ở các KCN như trên trên, tùy thuộc vào năng lực tài chính của nhà đầu tư và thỏa thuận giữa hai bên.

Điều kiện thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng

Để thuê đất trong các KCN, các điều kiện sau phải được tuân thủ một cách chặt chẽ:

Thứ nhất, KCN phải có pháp lý rõ ràng, giấy tờ đầy đủ đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, nhà đầu tư thuê đất ở các KCN sử dụng đất/nhà xưởng phải phù hợp với đặc thù của KCN; phải đúng với mục đích sản xuất, kinh doanh đã đăng ký tại giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, đồng thời đáp ứng điều kiện của từng địa phương và thỏa mãn yêu cầu của công ty khai thác hạ tầng KCN, ban quản lý KCN…

Thứ ba, nhà đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Thứ tư, nhà đầu tư phải thuộc một trong ba đối tượng sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân;

Người Việt Nam định cư tại nước ngoài;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ năm, nhà đầu tư phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện về an toàn thi công, an toàn lao động, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy… trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Thời hạn thuê đất ở KCN tại Đà Nẵng là bao lâu?

Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất như sau:

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

…

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm”.

Khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: “Thời hạn sử dụng đất trong KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.”

Căn cứ các quy định trên, đất KCN được phân vào loại đất sản xuất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Thời hạn cho thuê đất KCN được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Hồ sơ thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng gồm những gì?

Với hình thức thuê đất trực tiếp từ các công ty khai thác hạ tầng, hồ sơ thuê đất KCN tại Đà Nẵng sẽ tuân theo quy định của từng KCN. Về cơ bản, có thể bao gồm một số giấy tờ như dưới đây:

Hồ sơ đề xuất xin thuê đất:

Đơn đề xuất/đề nghị thuê đất KCN;

Đề cương tóm tắt dự án đầu tư vào KCN;

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của thửa đất muốn thuê.

Hồ sơ chứng minh tư cách Nhà đầu tư:

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định thành lập hoặc các giấy tờ tương tự;

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của tổ chức kinh tế được thành lập ở Việt Nam (đối với nhà đầu tư nước ngoài);

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án có địa điểm thực hiện dự án trong KCN tại Đà Nẵng do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

Giấy tờ cá nhân của người đại diện pháp luật, các thành viên góp vốn;

Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư.

Các tài liệu từ nước ngoài cần được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng để có thể được sử dụng tại Việt Nam nhằm đảm bảo tính chính xác và pháp lý khi nộp cho cơ quan chức năng.

Quy trình thuê đất ở các KCN tại Đà Nẵng

Tùy vào từng KCN mà có quy trình thuê đất KCN khác nhau, nhưng về cơ bản, quy trình thuê đất KCN tại Đà Nẵng bao gồm các bước sau đây:

Bước 1: Đăng ký đầu tư vào KCN, xác định vị trí dự án và ký kết thỏa thuận thuê đất sơ bộ

Sau khi xem xét sự phù hợp của Dự án đối với quy hoạch, chức năng của KCN, nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với công ty khai thác hạ tầng về vị trí lựa chọn để triển khai dự án đầu tư, diện tích đất dự kiến sẽ thuê và vị trí lô đất. Ngay sau đó, Nhà đầu tư cần ký Thỏa thuận thuê đất sơ bộ và đặt cọc tiền để giữ chỗ.

Bước 2: Xin cấp Giấy giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và các thủ tục về điều kiện kinh doanh

Trường hợp dự án cần phê duyệt chủ trương đầu tư, Ban Quản lý KCN (cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND cấp tỉnh) tiếp nhận hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương đầu tư từ công ty cho thuê đất KCN và lập hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan để thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Sau khi nhận được văn bản Quyết định chủ trương đầu tư, Ban Quản lý cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.

Trường hợp dự án không cần phê duyệt chủ trương đầu tư, Ban Quản lý KCN sẽ trực tiếp xem xét dự án và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư thuê đất trong KCN.

Trong trường hợp nhà đầu tư chưa thành lập doanh nghiệp thì nhà đầu tư cần tiến hành thực hiện thủ tục đăng kí doanh nghiệp và các thủ tục khác liên quan đến điều kiện kinh doanh.

Bước 3: Ký hợp đồng thuê đất chính thức và nhận bàn giao mặt bằng

Sau khi có đầy đủ các giấy phép theo quy định, nhà đầu tư và công ty khai thác hạ tầng ký Hợp đồng thuê đất chính thức, đồng thời hai bên thanh toán tiền thuê đất theo tiến độ và bàn giao đất thực tế.

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kể từ ngày ký Hợp đồng thuê đất chính thức, công ty khai thác hạ tầng KCN sẽ có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục, hồ sơ địa chính cần thiết về việc cho thuê lại đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết thúc quá trình này, Nhà đầu tư sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất thuê của mình, là cơ sở để xác lập quyền đối với đất thuê theo quy định pháp luật.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425