*Luật sư Phan Thụy Khanh, Phó trưởng Văn phòng luật sư Phong & Partners – Trưởng chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Khi đất nằm trong diện quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền đối với thửa đất mình đang sử dụng. Trường hợp của anh C. có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là GCN) không?

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018 có quy định về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau.

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này”.

Nghị Định 43/2014 NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau.

“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo thông tin anh C. cung cấp, có thể xảy ra ba trường hợp như sau:

Phần đất nhà anh C. chưa được cấp GCN, hiện nay, nằm trong phần quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, căn cứ Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013, Khoản 6 Điều 19 Nghị Định 43/2014 NĐ-CP nêu trên, anh Cừ là người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện những quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được cấp GCN. Như vậy, có cơ sở để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với diện tích đất đang sử dụng.

Trong trường hợp phần đất của anh thuộc diện quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì anh C. dù có đủ điều kiện được cấp GCN thì sẽ không được cấp GCN đối với đất diện tích đất đang sử dụng. Mặc dù vậy anh không được cấp GCN khi đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và/hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất nhưng gia đình anh vẫn sẽ được bồi thường về đất khi phần diện tích bị thu hồi đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: “Khi nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 và 3, Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101, 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”

Trường hợp diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì lúc này anh C. vẫn có thể đề nghị cấp GCN theo quy định của pháp luật.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425